不動産投資全般

感謝状「ファミリーエージェント」殿

ファミリーエージェント三上です。

先日、プロジェクト、エンド融資で大変お世話になっている
オリックス銀行様からこれまでの取引を評価され「感謝状」をいただきました。

私、個人的にオリックス銀行様とのお付き合いは今年で13年目となりますが
常に迅速・正確な審査とお取引の柔軟性は顧客への提案に非常に助かっております。
融資の基準が明確化されていることでお客様への提案もしやすく
1棟アパートへの融資には欠かせない金融機関となっています。


ただ一部の金融機関の不正融資の問題に伴い収益不動産のエンド向け融資が一部厳しくなっています。
昨年後半から都銀・地銀の新築アパートへの融資も絞り始め、中古アパートの審査も少しずつ厳しくなって（元に戻って）いる状況です。

当社は築古アパートをメインで取り扱っておりますが、お客様のご属性も高いことから然程影響はなく取引数も毎月伸びてきていますが
新築アパート供給をメインで行っていた業者や築古RCマンションを仕入れてしまった業者などは現在悲鳴を上げています。

土地を仕入れ、新築アパートを建築、完成までにお客様に売却する予定が融資が通らず一旦保有せざるを得なくなる。

また、築古の1棟RCマンションを仕入契約し決済日までにお客様にご紹介し直接移転で売却する予定が

融資が通らず一旦保有と、在庫を抱える事になってしまった業者は非常に多いようです。
もちろん入居者からの家賃収入が入ってくるため、支払いはできるものの

1年のプロジェクト融資を組んでいるケースが多く、期日があります。
期日付近まで売却ができない場合、最悪、損切を選択するか、リファイナンスするかとなり

会社にとっては打撃となります。

物件の買取りをメインで行っている会社にとっては、想定と違い物件を売却できずに保有になってしまうと

利用した金融機関をロックしてしまい別物件の買取りができなくなるケースも多いようです。
こうなると、日々の営業活動に大きな影響が出てくるため、体力の無い会社には痛手になります。


もちろん、悲鳴を上げるのは不動産業者だけではありません。
条件の悪い物件（新築アパートや地方RCを購入した方に多いようです）を購入してしまった投資家からも今後、悲鳴を上がると予想されています。
いっときの低金利フルローン騒ぎで評価の出ない、賃料の高い新築アパートを購入してしまい

今後起こりうる、賃料下落、キャップレートの上昇により先程の不動産業者と同じ

売却できない、追加の融資が組めない状況に陥ると予想され
また、オーバーローン騒ぎで入居が決まらない、経費率が高い、地方RCマンションを購入してしまい
今後起こりうる、高額な原状回復費用の支払い、大量のAD支払い、大規模修繕費の捻出

長期化する空室期間によって破産に追い込まれる方もいるでしょう。

時間差はあるものの、個人投資家にも認めたくない現実に直面していきます。


やはりポイントは
【　購入できるから購入する　】
ではなく
【　売却できるから購入する　】

事です。

詳しいご相談は本日も開催予定（台風の影響が不安）ですが
セミナー後の個別相談などでお客様に合わせた無理のない不動産投資をご紹介しておりますので
しっかりと出口を意識した資産形成をオススメしています。
 

 

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