新築アパートのデメリットについて

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は、前回に引き続き新築アパートについてです。

前回はメリットについてお話を致しましたので、
今回は、デメリットについてお話を致します。

①大幅な賃料下落

築年数の新しいアパートにおいては、
室内がきれい、築年数・設備が新しい等を理由に、
中古の物件よりも賃料を高く取ることができます。

しかし、築年数が経過するにつれて、
賃料は確実に下落していきます。

※以下はアットホームに掲載がされている賃料指数と築年数の関係を表したグラフです。

このように築年数が新しいと、
賃料の下落幅は大きくなっております。

また、中には「新築プレミアム」という内容で、
賃料を無理に高く設定することで、
表面利回りを高く見せる業者もいらっしゃいます。

その際には、賃料の下落幅はより著しいものとなりますので、
実際の収支と異なるというようなことが起きかねません。
注意が必要です。


②減価償却期間が長いため単年での費用計上額が少ない

不動産の建物においては、
「減価償却」とうい項目にて定められた期間で
費用計上を行うことが可能です。

この期間は、「見積法」「簡便法」という二つより期間が定まりますが、
ほとんどの場合「簡便法」を用いるケースが多くなっております。

簡便法の計算方法につきましては、
国税庁より以下のURLをご参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5410.htm

すると、新築の物件の場合は22年間での償却となります。
※耐用年数きれの木造アパートであれば最短で4年での費用計上が可能です。

このように、償却期間が長いということは、
単年での費用計上額が少ないということですので、
税払いが多くなってしまう傾向がございます。


③売却の際に物件価格の下落

物件価格を決めるのは、
相場利回り（キャップレート）でございます。

そのため、そのエリアでの築年数に対しての利回りで物件価格が決まります。

築古の物件であれば、
築30年も築35年も同じ中古という観点に変わりはなく、
賃料は下げ止まっているため、
購入時と売却時の金額は同じ、
もしくはそれに近い金額での売却が見込めます。

しかし、新築や築の新しいアパートであれば、
本文の①でも記載をさせて頂きましたが、
大幅な賃料下落があるため、
どうしても物件価格を下げざるを得ません。

そのため、購入した価格と売却した価格には大きな開きが出てきてしまいます。


前回、今回と新築アパートのメリット・デメリットをお話いたしましたが、
いかがでしたでしょうか？

不動産投資においてはどこでリスクをとるかどうかのため、
「新築だから～」「中古だから～」というように、
一概に決定づけることはできません。

また、この新築の内容につきましては
弊社にて24日（土）にセミナーを開催いたします。

もちろん、セミナーではメリットのみではなく、

デメリットについても包み隠さずお話をさせて頂きます！

文面では分かりにくい内容も、
セミナーを通してですとご理解頂きやすいかもしれません。

セミナーお申込みの方は以下のURLよりお申し込みください。
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そちらも併せてお気軽にお問い合わせください。

本日も最後までご覧いただきましてありがとうございます。

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