不動産投資全般

解約できない⁉マスターリース契約の注意点

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの小倉です。

 

最近は【　レオパレス　】の施工不良問題がよく取り沙汰されておりますが、

以前には【　マスターリース　】の契約内容から、所有者への減額・一方的な解約が

問題となり、例のTV番組でも取り上げられておりました。

 

そもそもマスターリースとは‥

 

 

転貸する事を前提とし、アパート・マンションのオーナーから、

サブリース会社（レオパレスや大東建託等）が建物の一括賃貸借契約を締結する事を指しております。

 

賃貸経営を行う上で「空室」の懸念や「賃貸募集」のやり取りをする手間を省く

仕組みですが、新築～築浅の管理や入居付けに手間がかからない時期は利幅をきっちり取り、

古くなり管理が難しくなると減額や一方的な解約をするという事態がピックアップされております。

 

実際に、売買においては得られる賃料収入から相場の利回りで割り戻し価格が決定される

側面も強い為、「賃料収入が上がる」と「売却価格が上がる」という傾向から、

マスターリース契約を解約した方が所有者も高く売れて有利になる場合が多々あります。

 

そこで問題なのが、マスターリース契約書に記載されている「解約」の条件に従って

解約の連絡を入れると「正当な事由がない限りできません。借地借家法で我々は守られているので」と、

一蹴されてしまう寝耳に水な状況が起こり得ることです。

 

 

過去の判例からも、宅建業者である借主（サブリース会社）に対しても

「借地借家法」が適用されるという判決が出ている事を盾に、

例え条文に解約の文言が記載されていたとしても「無効」で解約ができないという

主張をするサブリース会社が多いのも実態。

 

貸主の資産価値を著しく下落させるような事態ですが、「経済的理由」が

解約するための正当事由にはならないというコメントをしている弁護士もいる為、

貸主である所有者が泣くしかないのか…

 

というところで、次回に続きます。

 

最後までご覧いただきありがとうございます。

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