不動産投資全般

高所得者向け築古アパートの運用

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

 

不動産投資と税金は密接な関係にあり、投資の成果を大きく左右する重要な項目でもあります。

中でも、所得の高い方が築古アパートを購入し、減価償却費を大きく取ることで、

向こう数年間税金の圧縮を図るという運用をされている方も弊社のお客様では多くいらっしゃいます。

 

 

上記の築古アパートを活用した税金圧縮スキームでは、所得の高い方は運用中の

「フローにかかる税金：最高税率55％（所得税・住民税）」と

売却時の「ストックにかかる税金：約20％（5年超）」を入れ替えることで

税圧縮が見込める上、早期に回収した資金を再投資することで複利の恩恵を受けることが可能です。

 

ただし、減価償却費が切れる4年目以降（耐用年数超過の木造AP）については、

支出しているが経費計上できない【元本返済】＞支出してないが経費計上できる【減価償却費】

という構図になりやすい為、支出は変わらないが税負担が重くなるという、所謂「デットクロス」という現象が起こり得ます。

 

デットクロスを起こした年以降は収益が悪化し、物件単体で見た投資のパフォーマンスが下がる為、

その点を懸念される方も多くいらっしゃるかと思います。

 

 

リファイナンスや借り換えにより「融資期間の延長」を行う事や、

そもそも購入時に「融資割合を低く」して購入する、「繰り上げ返済」を行い返済額を減らす等、

対応する策はいくつかございますが、何より償却を取れる物件の「買い増し」と

償却切れの物件の「売却」による対応が現実的で且つ有効です。

 

裏を返すと「売却」を見据えて「購入」をするという繰り返しになりますが、次回は、

上記を踏まえて具体的にどのような物件がより有効かについて書いていきたいと思います。

 

最後までご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェント小倉

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