RC物件の出口はどう考えるのか？３

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

本日は
前々回の記事（ /column/rcdeguti1/ ）
前回の記事（ /column/rcdeguti2/　）
に引き続きRCの出口について考えてみようと思います。

前回の記事で

１、利回り

２、利回り－調達金利

３、利回りー返済率

４、投下資金に対する回収率

の２での売却価格査定についてお話を致しました。

２の評価方法では、表面利回り8.57％（ 売価約14000万 ）という机上数値が出ましたが、

おそらくこの金額では売れないでしょう。

この理由について３、４、の説明した上で回答致します。

３、利回りー返済率

この利回り－返済率の数値を不動産投資の世界の場合、YG（イールドギャップ）と呼びます。
中には返済率の代わりに金利を採用もありますが、キャッシュフローをメインで考えるときは
返済率を採用した方が良いでしょう。

返済率とは借り入れ額に対し元本と金利を合わせていくら返済していくのか？というパーセンテージを
示したものです。

例えば返済率5％で1億借りれば年間500万の返済となります。

返済率は金利と期間で決定する為、借りる金額が変わっても変わりません。

前回の記事　/column/rcdeguti2/

で利用した物件での融資条件を元に考えると

1.5％ 15年 ・・・返済率7.44％

2.3％ 30年 ・・・返済率4.61％

3.3％ 30年 ・・・返済率5.25％

となります。

築古のRCとなると市場の期待イールドも高くなります。
YGが2～2.5％程度ではないでしょうか。

最も低い4.61％の返済率を採用した場合、

逆算するとNOI利回りは6.61～7.11％

運営コスト空室を30％とすると表面利回りが9.44～10.15％

売買価格にすると11800万～12700万

となります。

現実的な数値になってきたかと思います。

それでは、４の投下資金に対する回収率 で考えるとどうなるのか？

についても次回書かせて頂きます。

よろしくお願いいたします。
 

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