【都内×高積算】土地積算=売価の約85%、収益性も備えた1棟アパート(価格2,600万円)

2019/12/09

本日は売価の約85%の土地積算評価が見込め、
利回り10%超、売価2,600万円のアパートをご紹介です。

都内の収益物件において資産性・収益性・価格帯
三拍子が揃っている物件は非常に珍しいのではないでしょうか。


~おすすめポイント~
☆資産性◎
土地積算 約2,210万円(売価の約85%)
☆低ロット 2,600万円 × 利回り10%超
☆南西角地×整形地 約50坪


《物件概要》
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■所在地   :東村山市青葉町
■交通①   :西武池袋線「秋津」駅 徒歩18分
■交通②   :武蔵野線「新秋津」駅 徒歩18分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :202.08㎡(約61.13坪)※私道部分約37㎡含む
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :40%
■容積率   :80%
■建物面積  :123.94㎡(約37.49坪)
■構造    :木造 2階建て
■建築年月  :1987年11月(築33年)
■物件価格  :2,600万円
■想定家賃収入:262.8万円
■満室利回り :10.1%
■接道    :南側 幅員 約4m、西側 幅員 約4m
■間取り   :2DK×4戸+駐車場4台(4/4戸稼働中
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

【資産性】
本物件の最大の特徴は売価の約85%の土地積算評価が見込める点でございます。

上記の通り、2,210万円土地積算評価が見込め、
売価2,600万円に対して約85%になります。

そしてREINSにて周辺の土地成約事例を調べると
坪49~55万円で取引が行われております。

本物件の場合、2,600万円÷約50坪≒52万円/坪となっており、
売価に等しい土地値が見込めるのではないでしょうか。


【エリア】

本物件の所在する東村山市は西武新宿・池袋線とJR武蔵野線が縦横に走っております。
中でも本物件の最寄り駅「新秋津」「秋津」駅は、JR武蔵野線と西武池袋線の乗り換え駅となっており、両駅の乗降客数でみると2駅合計「約15.5万人」と多くの利用者がいることが伺えます。

また「秋津」駅からは「池袋」駅まで約30分程度でアクセスできる上に、
東京メトロ副都心線・東急東横線への直通運転の開始以降、
首都圏屈指のターミナル駅「渋谷」駅や「横浜」駅などへアクセスが可能となっております。


【賃料設定】

周辺の相場賃料を調べると上記のような結果となりました。
ただ検索結果内には旧耐震のアパートで3.4万円などが含まれております。

そのためREINSにて直近5年間の周辺賃貸成約事例を調べると下記の通りでございました。

現在、2DK・約30㎡の部屋を5万円、約28㎡の部屋を4万円で賃貸しておりますので、相場通りの賃料設定と考えられます。

本物件は駅距離こそありますが、現在駐車場を利用せずに満室稼働中のため、
駅距離に対する賃貸付けの影響は低そうです。

今後、賃貸募集する際は駐車場付きの物件として募集することも可能なため、
単身世帯の自動車所有者層への賃貸需要も見込めるのではないでしょうか。


【融資について】
お客様のご属性によって次の2つの融資が想定されます。
ご年収700万円~債務超過していない方
②自己資金約700万円投下できる方


①の場合、自己資金約180万円でお取り組み頂けますので、
自己資金利回り…約60.6%投資効率の高い運用が可能です。

②の場合、自己資金が約700万円程度必要になるものの、
購入時点で物件評価(積算)>残債になり、信用棄損をせずにお取り組み頂けます。

また頭金を入れることによってローン返済額が減るため
稼働率損益分岐点…約58%安全性の高い運用が検討されます。

ご利用いただける金融機関や融資条件はお客様のご状況によっても異なりますので
詳細につきましては個別にご提案させて頂きます。


売却まで踏まえた想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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