《中央線「阿佐ヶ谷」×築12年×実勢土地値≒売買価格の77%超》満室稼働中(価格:6,480万円)

2020/09/13

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリ―エージェントの鈴木です。

JR中央線「阿佐ヶ谷」駅徒歩10分にて

平成20年築(築12年)
実勢土地値≒物件価格の77%超
満室稼働中
・価格6,000万円台
 

の物件が出てまいりましたので、ご案内させて頂きます。

築12年 」にもかかわらず、
実勢土地値≒売買価格の77%超 」で、
かつ「 中央線沿線(23区内/杉並区)徒歩10分圏内 」と
希少性の高い内容ではないでしょうか。


詳細は以下をご覧ください。






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《物件詳細》

■所在地  :東京都杉並区阿佐谷北4丁目
■交通   :JR中央線「阿佐ヶ谷」駅徒歩10分
■土地権利 :所有権
■用途地域 :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率/容積率:50%/100%
■土地面積 :91.93㎡(約27.8坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :73.3㎡(約22.17坪)
■構造   :木造2階建て
■建築年月 :平成20年築(築12年)
■物件価格 :6,480万円
■想定家賃年収:約420万円
■満室利回り:6.48%
■間取り  :1R×6戸
■接道   :北側 私道 幅員約4m 
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ー エリア ー


▶ JR中央線「阿佐ヶ谷」駅徒歩10分 






本物件がJR中央線「阿佐ヶ谷」駅徒歩10分の場所に位置しております。





JR中央線沿線と言えば
西に行くと「 吉祥寺 」、東に行けば「 新宿 」と
沿線にも多くの大学があることや
都内のビジネス街までの非常にアクセスが良好であることからも
常に高い賃貸需要を誇る沿線でございます。


ー 物件について ー




▶2008年築(築12年)/相場賃料


本物件最大の特徴ともいえるのが、
" 築年数の若さ "にございます。


上記が本物件の類似条件での
平均賃料が5.8万円となります。





こちらだけの図を見ると、
一見、本件が割安な賃料設定なように見えますが
周辺の面積の広い部屋も交じっておりますので、
一部屋あたり12㎡前後の本物件ですと、
おおよそ相場通りの賃料設定になっているかと存じます。



▶実勢土地値≒売買価格の約80%



本件のような中古の物件については、
上物の築年数が経過をしていくにつれて
物件価格も土地の値段に近づき、
いわゆる『 土地値物件物件価格≒実勢土地値に近い物件) 』となることがございます。



しかしながら、本件については
「 築12年 」という築年数にもかかわらず
「 物件価格≒実勢土地値の約80% 」と
価格に対する土地の値段が高く、
出口での値崩れもヘッジしていきやすい物件です。







実際に周辺の土地取引事例を見ていくと
上記のような内容が出てまいりました。


諸々の条件含め、鑑みますと
本物件周辺土地値に関しては、
180~190万円/坪 のような見立てが立ちそうです。






周辺の実勢土地値で【 坪=約180万円 】と
本物件の土地値に換算をしていくと・・・

-----------------------
27.8坪×約180万円/坪

約5,000万円
(物件価格:6,480万円)
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上記のような試算になってまいります。



▶▶土地値割合の高さ×築浅物件


賃料/土地値 」については上記でご説明を差し上げましたが、
こちらをもとに、
実際に10年後に売却の設定をし、

・現状の満室賃料の90%(1年で1%の下落)
・最終的に" 土地値 "での売買価格の設定

の場合・・・


-----------------------
収入  :約378万円/年
(420万円/年の90%) 
物件価格:約5,000万円
(180万円/坪での設定)

⇒利回り約7.56%(築22年+土地値物件)
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JR中央線沿線にて

・23区内
・徒歩10分圏内
・築22年(※次回購入者の方は減価償却期間は「4年」
・土地値物件
・利回り7.56%

と売却時の条件を考えていくと、
非常に売却までのイメージはついてきやすいのではないでしょうか。


ー 収支・運用 ー

最後に本物件の収支についてです。


  金利2.3% 期間28年 80~90%融資 

満室想定賃料 :    420万円
空室損・運営費:▲   75万円
ローン返済  :▲ 235万円
--------------------------------- 
   計   :    110万円

(※上記に関しては個別性の強い内容となりますので詳細は別途個別にご相談下さい。)


築12年と仮に" 10年間 "の運用後に売却を見据えても
次回以降の融資も見込んでいきやすく
かつ土地値の下支えから
出口の金額についても試算が立てやすい
内容となっております。


詳細資料や個別具体的な収支シミュレーションをご希望の際は
下記連絡先までご連絡下さい。


また、本件に限らず、個別のご相談も承っておりますので
ご希望の方は以下のフォームよりお申込み下さいませ。
https://pro.form-mailer.jp/lp/8b7a7737192741 》

最後までご覧頂きありがとうございました。

担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095

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