＜好立地「阿佐ヶ谷」＞建物割合50％×実勢土地値76％超　木造AP　担当：古屋

いつもご覧頂きありがとうございます。

ファミリーコーポレーションの古屋です。

本日は

・JR総武線「阿佐ヶ谷」駅徒歩7分

・建物割合50%調整可能

・減価償却による税効果

の物件がございますので、

ご案内させて頂きます。

 

 

詳細は以下をご覧ください。

＝＝＝＝＝＝＝《物件概要》＝＝＝＝＝＝＝
■交通 ：阿佐ヶ谷駅　徒歩7分
■用途地域 ：第一種中高層住居専用地域
■建蔽率 ：60％
■容積率 ：200％
■土地面積 ：約48.13㎡(約 14.56坪)
■建物面積 ：約53.05㎡(約 16.05坪)
■構造 ：木造
■建築年月 ：1984年9月（築38年）
■物件価格 ：4,300万円
■想定収入 ：約263万円
■想定利回り ：約6.11％
■接道 ：南側　公道　幅員約3.37m
■間取り ：1R×4戸
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引ができない場合がありますのでご注意ください。

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◎オススメポイント◎

アクセス

本物件は「阿佐ヶ谷」駅から徒歩7分に位置しております。

 

「阿佐ヶ谷」駅から主要駅までのアクセスは
以下の通りです。

「吉祥寺」駅6分
　「新宿」駅8分
　「渋谷」駅13分
「大手町」駅21分
　「東京」駅21分
　「品川」駅27分

と、主要駅に30分を要さない
アクセス需要があります。


エリア

 

 「阿佐ヶ谷」駅周辺といたしましては

【2022】住みたい街ランキング21位　
（東京23区住みやすさランキング）

に輝いた好立地です。

（「阿佐ヶ谷」駅南口目の前　パールセンター商店街）

 

（「阿佐ヶ谷」駅北口目の前　阿佐ヶ谷スターロード　
 住宅街として名高い街ではありますが、一方で飲み屋が多く並ぶ酒場街でもあります。）

住みたい街ランキングにある
「阿佐ヶ谷」駅の評価といたしまして

・常ににぎわっている
・なんでもそろっている
・安心して住める
・通勤に便利

などが見受けられます。

街の活気、生活の利便性、治安、アクセス
に優れた賃貸需要が見込めそうです。

 

家賃相場

「阿佐ヶ谷」駅周辺の同等1Rアパートの家賃相場は
以下の通りとなります。

 

(LIFULL HOME'sページ調べ※物件情報は常に更新されているため、該当物件のリンク先ページにおいて物件が表示されなかったり、条件等が一致しない場合があります。）

 

現在
本物件は約5.2万／月となっており
家賃相場や駅近の需要を考えると

・安定した運用

・家賃向上による利回り向上

も期待できるかと思います。

本物件価格を相場賃料で割り戻した場合
年間賃料約288万÷4,300万

約6.6％の利回り効果も期待できそうです。

 

実勢土地値

本物件周辺の成約事例みますと
下記のような内容が出てまいりました。

（REINS 成約事例「阿佐ヶ谷」駅周辺）

（土地総合情報システム　成約事例　阿佐ヶ谷北周辺）

 

本物件周辺土地値に関しては、
【200～230万円／坪 】のような見立てが立ちそうです。

 

本物件の土地面積に換算をした場合
14.56坪×約225万円＝約3276万円
（価格4,300万円）

物件価格≒実勢土地値の約76％

と価格に対する土地の値段が高く、
値崩れしにくい他、
売却時や建て替えの際に様々な土地活用
がご検討可能かと思います。




税効果

本物件は建物価格が調整可能のため、
減価償却を使った税金対策が可能です。

築38年の木造アパートのため、
4年間で建物を経費として
計上していく形になり

約537.5万円/年
の経費計上が可能です。

所得が高く税負担が大きい方につきましては
税効果を活かした運用
が期待できそうです。

3期連続年収1000万円以上のお客様
を想定した場合

【金利2.45％　期間30年　8割融資】
がご提案いただけそうです。

簡易収支といたしましては
下記の表をご参考ください。

減価償却による建物の経費計上により
会計上収支を赤字にすることができ
税引き後キャッシュフローで
約201万円が期待できそうです。

◎まとめ◎

 

本物件は
「阿佐ヶ谷」駅から徒歩7分と
エリア、アクセスともに優れた立地
による賃貸需要が期待できる他

建物割合50％の減価償却による
税効果により、

・資産の安定した運用

・増やすより減らさない運用

という、金融資産にゆとりのある方に
お勧めの物件となっております。

 

なお、本件を含め、
物件・融資・運用について、
お客様のご状況に合わせてご提案します。

 

個別に具体的なご相談をご希望の方は、
以下のフォームより
お気軽にお問い合わせくださいませ。

 

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

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古屋 優
宅地建物取引士

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