【積算価格≒物件価格】~利回り10%後半!実勢土地値>物件価格~

2019/10/16




おすすめポイント
☆積算価格≒物件価格
☆実勢土地値>物件価格

☆利回り10.87%
☆建蔽率/容積率大幅未消化

☆東京都23区隣接エリア





------------------物件概要--------------------------------------------
■所在地 朝霞市膝折町四丁目
■交通東武東上線「朝霞」駅 バス10分停歩5分 
■土地権利 所有権
■土地面積229.57㎡(約69.44坪)
■地目 宅地
■都市計画 市街化区域
■用途地域工業地域
■接道状況南側約4m私道
■建蔽率 60%
■容積率 200%
■建物面積 116.91㎡(35.36坪)
■構造 木造スレート葺2階建
■建築年月昭和53年(築41年)
■物件価格3,100万円
■想定年収 約337.2万円
■満室利回り10.87%
■間取り1R×12戸
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【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡
ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み
/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がございますのでご注意ください。



【投資内容について】

本物件は利回り10.89%を始め、
・積算価格≒物件価格
・実勢土地値>物件価格
・建蔽率/容積率大幅未消化
・東京都23区隣接エリア
等投資としての強みが目立つ物件でございます。

~積算価格~
積算価格につきましては、下図のように路線価が13.5万円/㎡の為、
13.5万円/㎡×229.57㎡≒約3,100万円
積算価格≒物件価格になっております。

その為、ご購入時の信用毀損を抑えることができそうです。




~実勢土地値~
また、土地値につきましては、
以下のような周辺土地の成約事例から坪単価60万円~
が期待できるのではないでしょうか。



その為、本物件の土地面積で計算すると、
60万円/坪×69.44坪≒4,160万円
と、実勢土地値>物件価格が期待できそうです。

その為、最終的に土地としてご売却頂く形が
投資として良いのではないでしょうか。


~建蔽率・容積率~
また、本物件の建蔽率・容積率につきましては、
都市計画による建蔽率が60%、容積率が200%に対して、
土地面積が229.57㎡、建築面積が89.23㎡、延床面積が178.46㎡の為、

実際の建蔽率:89.23㎡÷229.57㎡≒38.8%
実際の容積率:178.46㎡÷229.57㎡≒77.7%

と建蔽率・容積率が大幅未消化となっております。
その為、建て替えを行った際には、
延床面積が最大現在の2.5の建物を建築できる余地があり、
それだけ土地のポテンシャルがございます。


~エリア・立地~
本物件がある朝霞市は23区練馬区に隣接しております。

また、至近に工場エリアがございますので、
工場勤務者からの賃貸需要を見込むことができそうです





【融資について】

融資につきましては、
【金利3.9% 融資期間30年 融資割合8割】
共同担保にご提供頂ける不動産がございましたら、
フルローンもご検討頂けるかと存じます。

以下が
【金利3.9% 融資期間30年 融資割合8割】
の場合の簡易的なシミュレーションです。
※空室損・運営費を25%とする



利回りが見込めることから、
上記のように年間113万円のキャッシュフローが期待できそうです。

積算価格実勢土地値が出ていながら
キャッシュフローも見込めますので、
内容として良いのではないでしょうか。

実勢土地値が物件価格を上回っている為
土地としての出口を見据えやすいのも
投資としてのメリットです。


詳細な資料・融資やシミュレーションを
ご希望の方に関しては、以下にお問い合わせください。


なお、お客様のご状況、お取組み頂く融資や
お考え次第でマッチする物件が異なって参ります
融資や投資の方向性を決める意味で、
銀座SIXにございます弊社オフィスで
個別相談という形で随時承っておりますので、
ご希望でしたらその旨もご記載頂ければと存じます。

最後までご覧いただきありがとうございます。

担当中岡
Mobile070-7519-0832
Emailnakaoka@family-group.jp
LINEhttps://works.do/R/ti/p/nakaoka@family-group.jp

 

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