【足立区アドレス】【都内×利回り約7.2%×土地値7割超!】バランス型鉄骨造MS

2020/08/05


いつもメールをご覧頂きまして
ありがとうございます。

ファミリーエージェントの霜田です。

本日は、
◎東京メトロ千代田線『綾瀬』駅!
◎築18年×利回り約7.2%!
◎土地値=物件価格7割超!
◎低金利×長期間融資検討可!

”都内”好立地にて、
”収益性”と”資産性”を兼ね備えた
バランス型物件をご紹介致します。

”安定したCFの獲得”
”出口での売却のしやすさ”
を同時に見込んでいける
”安全性の高い運用”をお考えの方、
是非ともご検討くださいませ。


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■所在地   :東京都足立区西綾瀬3丁目
■交通    :東京メトロ千代田線『綾瀬』駅 徒歩12分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :164.87㎡(約49.87坪)
        ※別途私道面積:67.62㎡(約20.45坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :158.88㎡(約48.06坪)
■構造    :鉄骨造2階建
■建築年月  :平成14年(築18年)
■物件価格  :7,200万円
■満室想定収入:約522万円
■満室利回り :約7.2%
■接道    :東側 約4.0m 私道
■間取り   :1K×8戸(満室稼働中)

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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《エリアについて》

東京メトロ千代田線『綾瀬』駅は、
”一日平均乗降者数約40万人超”
”東京メトロ千代田線乗降客数トップ”
であることに加え、

”東京駅/新宿駅/池袋駅/渋谷駅”
都内各ターミナルエリアへ
”30分程度でアクセス可能”
と、好立地にございます。




さらに、駅から物件までは
”徒歩12分”と、
往復しやすい駅距離にございます。




《資産性について》

類似成約事例では、
約108万円/坪~約128万円/坪
でのお取引がございます。



当物件の土地値を
約108万円/坪
と想定致しますと、
実勢価格
=約108万円×約49.87坪
=約5,385万円
⇒物件価格の約74%
と試算されます。

なお、築が浅い物件につきましては、
”物件価格と土地値の乖離が大きい”
という傾向がございますが、
当物件におきましては、
”7割超の土地値の下支え”
がございます。

そのため、
”出口にて大幅に値崩れするリスク”
を抑えての運用が期待できることに加え、
”元本返済分が含み益となる”
という利点を享受できそうです。



また、
都内において利回りが見込める物件は
・敷地面積が狭小である
・土地形状が良くない
等、土地条件にデメリットが出やすい傾向がございます。

しかしながら、
当物件におきましては、
”敷地面積160㎡超”
”整形地”
”約4.0m接道”
となっており、
希少性の高い内容ではないでしょうか。





《賃貸について》

当物件の戸当たり賃料は
5.4万円
となっております。

当物件周辺の相場賃料は
6.0万円
と想定されますため、
相場と比較すると低額な賃料設定である
と考えられそうです。

また、
築年数:20年~30年
とした場合、
同等スペックの物件での底値賃料は
5.6万円前後
との見込みが立ちそうです。


当物件の賃料につきましては、
”底値圏に近い”
と考えることができ、
築の浅い物件で生じやすい
”賃料下落リスク”
を抑えてのお取組みを検討していけそうです。

”周辺相場よりも低額な賃料設定”
”底値圏に近しい賃料設定”
でございますため、
入居付けがしやすいのみならず、
”安定したCFの獲得”
にも期待できそうです。


《収支・運用について》

・ご年収:1,000万円~
・自己資金:1,300万円~
・お借入れ:ない/少ない
上記に当てはまる方におかれましては、

【金利:2.3% 期間:27年 融資額:90%】
でのお取組みを検討していけそうです。

こちらの条件の場合、
年間収支想定は下記の通りでございます。


また、10年間保有した場合にも、
現在と同等の融資情勢であると仮定した場合、
次の買主様におかれましては、
【金利:3% 期間:27年】
でのご融資を検討できそうです。

潤沢な年間CFではないかもしれませんが、
◎運用中:周辺と比較して低額×底値圏に近しい賃料設定
◎出口:土地値の下支え×融資付けのしやすさ
⇒運用中~出口まで安全なお取組みを進めたい 
とお考えの方に、ぜひおすすめしたい物件です。

《まとめ》

”都内好立地物件”にて、
”安全性の高い運用を行いたい”
とお考えの方、
是非ともご検討くださいませ。

当物件を含めまして、
お客様のご状況に合わせたご融資のご提案等、
今後のお取組みにつきまして
詳細にご相談も承っておりますので、
下記フォームよりお気軽にお問い合わせくださいませ。

本日も最後までご覧頂き、
ありがとうございました。

担当:霜田

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