【資産性◎】土地積算≧売買価格、規模拡大に適した1棟アパート

2019/11/24

今回は土地積算≧売買価格のため信用棄損が少なく、
自社限定自己資金を抑えた取り組みも検討可能なため、
規模拡大をお考えの方
に適した物件です。

おすすめポイント
☆資産性◎ 積算評価≧売買価格
☆低ロット 2,000万円台×利回り9.1%相当
☆仲介手数料・登記費用売主負担=自己資金を抑えた取り組み




《物件概要》
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■所在地   :茅ヶ崎市南湖2丁目
■交通    :JR東海道線「茅ヶ崎」駅 徒歩20分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :160.97㎡(48.69坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種住居地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :96.88平米(約29.31坪)
■構造    :木造スレート葺 2階建
■建築年月  :1987年12月(築31年)
■物件価格  :2,540万円
■想定家賃収入:217.2万円
■満室利回り :8.55%⇒9.13%相当
■接道①   :東側 公道 幅員約4.0m
■接道②   :西側 公道 幅員約3.0m
■間取り   :1R×4戸、1LDK×1戸(4/5戸賃貸中、1部屋退去予定)
■その他   :検査済証あり
       :仲介手数料不要・登記費用売主負担
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

【物件について】
本物件の最大の特徴は売買価格≦土地積算評価となっている点です。


上記の通り、土地積算約2,576万円が想定されるため、
売価2,540万円を超える積算評価となります。

融資を用いて購入した場合、
B/S上は借り入れ額はそのまま負債として評価されますが、
資産としては物件価格=資産ではなく、積算評価で判断されることが多いです。

本物件の場合、土地積算評価≧売買価格のため、
仮にフルローンで購入しても資産≧負債が維持されます。

一都三県の収益物件の中で売価を超える土地積算評価が見込め、
収益性も兼ね備えた物件は非常に稀少ではないでしょうか。

【エリア】



本物件最寄り駅のJR「茅ヶ崎」駅は東海道線や湘南新宿ラインを利用すると、
横浜駅東京駅新宿駅などへ乗り換えなしでアクセスで可能な駅でございます。

相模湾に面することから海のイメージが強いエリアですが、
駅前には大型商業施設を中心に飲食店や大手チェーン店が出店しており、公共施設も多いことから
生活のしやすい住環境が整っているといえそうです。

そして物件周辺には工業エリアが広がっているため、
そのエリアの勤務者も賃貸需要として想定されるのではないでしょうか。

【融資・運用】
本物件は売価を超える積算評価が出ているため、
下記の2つの条件を満たす方でしたらフルローンでのお取り組みが検討できます。
  ・ご年収700万円以上の方
  ・債務超過していない方 (資産>負債)
一般的な金融機関は物件評価×お客様のご属性の両方から評価するため、
個人のお勤め先やご年収、資産状況が判断基準の1つとなっております。

《 簡易収支シミュレーション 》
<金利3.6%・期間30年・フルローン>
満室想定収入:約217.2万円
空室損運営費:約 50.0万円(概算約23%)
ローン返済額:約138.6万円
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税引き前収入:約28.6万円

税引き前の収支としてみると決して潤沢とは言えませんが、
売価を超える土地積算評価がでているため、
フルローンで取り組んだ場合でも資産>負債(残債)が保たれ、
元本の返済分を含み益として見込むことが可能です。

そして本物件は仲介手数料不要・登記費用売主負担の条件により、
購入時の諸費用が約30万円程度で検討が可能です。
自己資金利回り:約95%投下資金を1年で回収

自己資金を抑えることで次の物件の購入資金に充てられ、
資産>負債を維持するため、規模拡大をお考えの方に適した物件でございます。

売却まで踏まえた想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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