【調布エリア】駅徒歩3分・実勢土地値≒売買価格の1棟アパート

2019/10/13

本日は調布市・駅徒歩3分の好立地にて
実勢土地値≒売買価格が見込める資産性の高い
アパートをご紹介です。


おすすめポイント
☆資産性◎ 実勢土地値≒売買価格

☆調布市・駅徒歩3分 都心へのアクセス良好
☆公道角地×敷地面積 約52坪



------------------物件概要--------------------
■所在地   :東京都調布市上石原
■交通    :京王線「西調布」駅 徒歩3分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :172.20㎡(約52.09坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :40%
■容積率   :80%
■建物面積  :219.92㎡(約66.53坪)
■構造    :木造2階建て
■建築年月  :1971年8月築(築48年) 
■物件価格  :6,300万円
■想定家賃収入:558万円
■満室利回  :8.90
■接道    :北西側 公道 約5.3m 接面約10.3m
       :南側 公道 約4.0m 接面約18.6m
■間取り   :1DK×8戸(7戸/8戸稼働中)
※建ぺい率、容積率超過
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【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


【エリア】
本物件は京王線「西調布」駅 徒歩3分に位置する木造アパートでございます。

上記駅は特急から各停まですべての電車が停車する「調」駅の隣に位置しており、
新宿」駅まで乗車約18、「渋谷」駅まで乗車約22でアクセスが可能でございます。


そしてこの調布エリアは2012年の調布駅のホーム地下化に伴い、
駅前広場を中心とした周辺環境の整備が進んでおります。


かつては撮影所やスタジオなど、映画・映像関連企業が集まる″映画の街″でしたが、
現在はパルコやトリエなどの商業施設が開業、駅南側には行政施設が集積など生活に便利な住環境が整っております。

【資産性】
本物件の最大の特徴は実勢土地値≒売買価格が見込める点です。

REINS上にて周辺の土地制約事例を調べると下記の通りでございました。


制約事例を参考に、本地の土地値を上記の土地相場124.3万円と仮定すると
<本地52.09坪×124.3万円/坪≒6470万円
これは売価6,300万円を上回る土地値が見込めるのではないでしょうか。

そしてこのように土地値の下支えが見込め
公道角地と接道条件も良い本地は戸建て用地としての出口も想定されます。


REINSにて新築戸建ての制約事例を調べると以下のように
100㎡程度の敷地5,000万円前後の価格での取引がございました。

そのため本地を2区画に分筆し90㎡弱の敷地に2,000万円程の建物を想定した
合計5,000万円程度のプランが想定できるのではないでしょうか。


【運用プラン】
想定簡易シミュレーション ]
<融資条件:金利2.9% 期間30年 80%融資>
満室賃料: 約588万円
空室損 :▲約 47万円(8%想定)
運営費 :▲約 71万円(12%想定)
返済額 :▲約252万円
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税引前CF: 約218万円

上記の通り年間「218万円」の税引き前CFが想定されます。

年間200万円を超える税前CFを得ながら、
売買価格と同程度の土地値の下支えが見込めるため、
売却時の出口も想定しやすく堅い運用が想定されるのではないでしょうか。

売却まで踏まえた想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、
融資のご相談等下記フォームよりお問い合わせください。


株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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