【23区内×積算評価80%超×利回り9.13%相当!】1棟収益AP!

2020/03/03

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本日は、
【23区内×積算評価80%超×利回り9.13%相当!】
のご紹介です。


▶利回り  :利回り約8.60%>相場利回り6.7%!
     (仲介手数料0円、登記費用売主負担のため、利回り9.13相当!)

 

▶積算評価 :土地積算評価:約2,843万円!(売価の約82.1%)
      (前面路線価:21.5万円/㎡)
      
▶土地条件 :整形地×角地!
       土地広約40坪 → 実勢土地値約3,600万円≒売買価格

 

▶エリア  :JR常磐線「金町」駅!
       乗降客数10万人超!(≒JR中央線「高円寺」駅)

 

 

《 物件概要 》
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■所在地  :東京都葛飾区南水元4丁目
■交通   :JR常磐線「金町」駅徒歩16分
■土地権利 :所有権
■用途地域 :近隣商業地域
■建ぺい率 :80%
■容積率  :300%
■土地面積 :132.25㎡(約40.01坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :110.68㎡(約33.48坪)
■構造   :軽量鉄骨造2階建て
■建築年月 :平成4年1月築(築28年)
■物件価格 :3,460万円 
■想定家賃 :約297.6万円
■満室利回り:約8.60%
       →仲介手数料0円、登記費用売主負担のため、利回り9.13%相当!
■間取り  :1K×6戸
■接道   :南側公道 幅員約8.0m / 西側私道 幅員約4.5m


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◆物件について

 

本物件は、空室が多い物件となっておりますが、

空室部分が多いことはデメリットばかりではなく、
むしろメリットの方が大きいです。
その中でも特に2点、

 

①空室部分の募集賃料を相場賃料にしているため、
 運用中の賃料下落リスクが少ない。


②売主負担で空室部分の修繕が行われるため、
 引渡し直後の退去等による修繕費が発生しにくい。

 

があげられます。
さらに、家賃保証を3か月付けられる内容のため、
運用開始後に返済が滞りにくくなっております。

弊社管理の23区内物件において、
3か月以上空室だったことがないという実績から
お引渡後(弊社管理開始後)3か月という家賃保証の中で
入居率の改善は十分見込まれるかと思います。

 

一見リスクに思える内容も、
運用全体を見れば、負けにくい投資ができるといえるのではないでしょうか。

 


◆積算評価について

 

本物件は、利回り9.13%相当(>相場利回り)という
単体で見ても魅力的な収益性に加えて、
土地の積算評価も高いという資産性も兼ねております。

 

土地積算評価:約2,834万円(前面路線価:21.5万円)

 

となり、売価の約82.1%という内容です。

 

 

高い収益性を享受しながら、評価毀損少なく、
お取組み頂ける物件といえるのではないでしょうか。

 


◆収支シミュレーションについて

 

本物件は、資産性と収益性を兼ねた物件のため、
《金利2.75% 期間25~30年 80%~融資》
という条件でご紹介ができそうです(※お借入れが少ない方に限る)

 

仮に、《金利2.75% 期間30年 85%融資》でお取組み頂いた場合、

 

 

となる試算です。( 空室損8%、運営費12%想定 )

 

年間の自己資金利回りは約15%と高く、
投資効率として良い内容といえるのではないでしょうか。

 

 

◆出口について

 

本物件は土地値の下支えがある物件のため、
更地としての売却も考えられますが、
一棟収益アパートとしても十分に売却可能です。

 

先述の通り、本物件は相場賃料での運用が可能のため、
賃料下落はないものとして想定すると、

 

<売却想定(5年後)>
・売買価格 :3,130万円
・利回り  :約9.5%
・積算割合 :約90%
・築年数  :築33年
・想定融資 :金利3.6% 期間30年 100%融資
       金利3.9% 期間30年   80%融資
       金利3.0% 期間22年 90%融資

 

という想定が可能です。
融資については、情勢が現行のままという条件付きにはなるものの、
これだけ融資のバリエーションがあるため、
上記のような売却想定は購入希望者も多いといえるのではないでしょうか。


購入から売却までの詳細な収支シミュレーションや
物件の詳細資料をお求めの方はお気軽にご相談ください。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

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