【価格改定】高積算×高稼働「南流山」RC造1棟マンション | 担 当:霜 田

2022/06/10


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーコーポレーションです。

本日は、
JR武蔵野線、つくばエクスプレス「南流山」駅 徒歩約12分
の場所に位置する、RC造1棟マンションをご紹介します。

※価格改定がございましたので、
再度ご案内差し上げます。


 ~ おすすめポイント ~ 

▶ 積算割合8割超
▶ 土地値の下支え◎
▶ 都心へのアクセス◎
▶ 現況高稼働中
▶ 公道3面接道×土地面積500坪超
▶ 仲介手数料不要

本物件は売買価格に対する積算価格の割合が8割超
という資産性の高さに加え、
実勢土地値だけで見ても売買価格の8割超を見込める
物件となっております。

ご興味がございましたら下記より物件詳細をご確認
ください。





=========《 物 件 概 要 》=========
■所在地  :千葉県松戸市新松戸
■交通   :JR武蔵野線、つくばエクスプレス南流山」駅 徒歩12分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :1769.72㎡(約535.34坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第一種中高層住居専用地域
■建蔽・容積  :60% ・ 200%
■建物面積 :1797.18㎡(約543.65坪)
■構造   :鉄筋コンクリート造瓦葺5階建
■建築年月 :1993年7月(築28年)
■物件価格 :47,900万円  → 44,520万円
■想定収入 :約3,339万円
■想定利回り:約6.97%  → 約7.49%
■接道   :北東側 公道 幅員約9.00m
      :北西側 公道 幅員約9.00m
      :南東側 公道 幅員約6.00m
■間取り  :1R × 60戸+管理人室(3DK) 
■駐車場  :31台(20/31台 稼働中)

※弊社売主につき仲介手数料不要

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み
他不動産会社へのお問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
==============================



 【 立地・アクセス 】 

本物件は、
JR武蔵野線、つくばエクスプレス「南流山」駅
から徒歩約12分の場所に位置しております。





 《 「南流山」駅からのアクセス 》 





本物件の最寄り駅である「南流山」駅
からは、都心の主要駅までも30分以内
でアクセスが可能となっております。

従って、通勤・通学への利便性も高く、
賃貸需要の獲得がしやすいのではない
でしょうか。


 【 賃貸需要・相場 】 

本物件の最寄り駅である「南流山」駅は、
1日の利用者数が10万人を超えており、
千葉県内の利用者数が多い駅ランキング
8にランクインしております。





また、本物件と同等の条件にて検索した結果、
周辺物件の平均賃料は4.2万円(共益費込み)
でした。
これに対して本物件の平均賃料についても、
4.2万円(共益費込み)となっており、周辺相場
通りで入居付けが行えていることが覗えます。





最寄り駅の利用者数が多いことに加え、
賃料も適正賃料で入居付けが行われていることから、
賃料のブレによる収益下落リスクも少なく、今後も
安定した稼働を見込んでいけるのではないでしょうか。


 【 資産性 】 

≪ 積算価格 ≫
▼土地積算 ※相続税路線価:14万円/㎡
(路線価)14万円 × (敷地面積)1,769.72㎡ = 約24,776万円

▼建物積算 ※再調達価格:20万円/㎡
(再調達価格)20万円 × (延べ床面積)1,797.18㎡ × (残存年数)18年 / (耐用年数)47年 = 約13,766万円

合計積算価格:約38,542万円 ※対売価比:約86%


上記の通り、本物件の積算価格は、売買価格に対して
8割超となっております。

従って、本物件の購入に際して金融機関から見た
B/S毀損を抑えられると考えられるため、
“今後の買い増し”を見据えたお取組みも可能な
物件かと存じます。


 ≪ 実勢土地値 ≫ 
下図は、国交省の土地総合情報システムにて、
本物件周辺エリアの土地の成約事例を検索した
ものになります。





中でも、本物件とより条件の近しい、
「南流山」駅 徒歩10分超、第一種中高層住居専用地域
での成約事例を見ると、平均坪単価:約73万円
取り引きされていることが覗えます。

仮に本物件の実勢土地値が坪単価73万円だとすると、
73万円 × 535.34坪 = 約39,080万円
となり、実勢土地値においても売買価格の約87%
を見込んでいただくことができるかと存じます。

更に、本物件は公道に敷地の3面が接道していることに
加え、本物件の隣接地及び近隣には、戸建て分譲住宅が
建ち並んでいるため、将来的には土地としての出口戦略
も立てやすい物件であることが覗えるのではないでしょうか。





 【 まとめ 】 

本物件は、1日の利用者数が10万人を超え、
都心へのアクセス便も良好な南流山」駅
から徒歩約12分の場所に位置し、今後も
安定的な稼働率を見込んでいただくことが
出来る立地の物件となっております。

また、売買価格に対して約8割超という
高積算価格の物件であることに加え、
土地の実勢価格だけで見ても売買価格の
約8割超を見込め、資産性の高さを感じ
られる物件かと存じます。

更には公道3面接道と接道状況にも恵まれ、
近隣の住宅需要から、土地を出口とした期待値
の高さも感じられる物件ではないでしょうか。

エリアの強みを活かし安定した賃貸運用
B/S毀損を抑えて今後の買い増しを見据えた
資産形成、土地値の下支えによる将来的な
出口不安の解消こういったお取組みを
ご希望の方は是非ご検討されてみては
いかがでしょうか。

本件を含め、
物件・融資・運用について、

お客様のご状況に合わせてご提案します。

個別に具体的なご相談をご希望の方は、
以下のフォームより
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担当:霜田

メール:yuki.shimoda@family-group.jp
電話 :070-3864-7060
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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
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