【田園都市線×利回り9.33%×積算価格割合92%】川崎市1棟アパート(5,180万円)

2019/09/20

<<おすすめポイント>>


田園都市線「宮前台」駅エリア

 

積算価格約4,800万円
→売買価格の約92.6%

 

実勢土地価格≧売買価格

 

利回り9.33%ファミリータイプ

 

2016年外壁塗装工事済み

 

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【物件詳細】

◆所在地   :神奈川県川崎市宮前区菅生
◆交通    :東急田園都市線「宮前平」駅 バス7分徒歩7分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :342.90平米(約103.72坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建物面積  :231.12平米(約69.91坪)
◆構造     :軽量鉄骨造2階建
◆建築年月  :昭和59年3月(築35年)
◆物件価格   :5,180万円
◆想定家賃収入 :4,836,000円
◆満室利回り  :9.33%
◆接道     :南側 公道 約4.7m
◆間取り    :2DK×4戸、3DK×2戸
◆その他    :駐車場付き

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【エリアについて】

 

本物件は、東急田園都市線「宮前平」駅を最寄りとしており、渋谷に17分横浜に25分程度で
アクセス可能となっております。


なお、バス便の物件にはなりますが、

 

・本物件に2~3台分駐車場があることに加え、周辺に月決め駐車場が複数立地
していること。

 

・本物件から渋谷まで自動車で24分程度でアクセス可能となっており、自動車での
通勤を想定しやすいこと。

 

から、都内への通勤が必要なファミリー層への需要を十分に見込むことが
できる物件といえるのではないでしょうか。

 

 

【土地について】

 

まず、積算価格についてですが、本物件の前面路線価は140,000円/㎡となっており、
積算価格としては、140,000×342.90㎡=約4,800万円となり、物件価格の約92.7%の水準
となっております。

 


また、近隣の土地成約事例について見てみると、宮前平駅周辺で本物件に似た駅距離の土地で
坪約60.0万円で取引成立となっております。


本物件の土地の価値を約60.0万円/坪と仮定した場合、
103.72坪×60.0万円=約6,223万円となり、
売買価格である5,180万円を上回る水準となっております。

 

このことから、銀行評価が高く出やすいことに加え、土地としての資産性が高く
出口でキャッシュアウトするリスクが少なくなっており、
お取り組みがしやすい物件といえるのではないでしょうか。

 

 

【物件について】

 

本物件の賃料相場は、平均約6.4万円となっており相場を大きく下回る水準となっております。

更に、本物件は2DK,3DKのファミリータイプの物件でして、単身世帯に比べて入居期間が
長くなりやすいことから、本物件は空室率を低く見積もることが可能といえる
のではないでしょうか。

 


【収支・運用について】

 

☆金利3.9%・融資期間30年・8割融資の場合

 

年間賃料 : 約483万円
空室損  :▲約38万円
運営費  :▲約63万円
返済額  :▲約234万円
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年間収入 : 約147万円

 

(効率性)自己資金利回り:約 10.35%
(安全性)空室損益分岐点:稼働率61.5%未満

 

6年間累計収入:約885万円
6年間元本返済:約492万円

 

6年間純資産増加額
約1,377万円


となる試算です。(税前)


また、担保余力の強い物件をお持ちのお客様に関しましては、
「金利2.9%、期間30年、フルローン」といった、
初期投資額や金利を低く抑えたお取り組みも可能となっております。


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最後までお読みいただきありがとうございました。

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