お取組みしやすいRC造!【都内×利回り7.9%×大規模修繕実施済】

2020/07/03


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ありがとうございます。

本日は、調布エリアにて、
◎利回り7.9%
◎駅徒歩10分
◎大規模修繕実施済


RC造の中でもお取組みを検討しやすい物件をご紹介致します。

”都内にて、収益性を見込める運用を行いたい方”
”修繕リスクを抑え、安全に長期保有できる運用を行いたい方”
ぜひご検討くださいませ。



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■所在地   :東京都調布市多摩川
■交通    :京王相模原線『京王多摩川』駅 徒歩10分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :141.24㎡(約42.72坪)
        ※有効宅地:136.74㎡(約41.36坪)/セットバック面積:約4.5㎡(約1.36坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :70%
■容積率   :160%
■建物面積  :205.40㎡(約62.13坪)
■構造    :鉄骨・鉄筋コンクリート造 陸屋根3階建
■建築年月  :平成2年(築30年)
■物件価格  :8,600万円
■満室想定収入:約679万円
■満室利回り :約7.9%
■接道    :西側 約3.8m/南側 約3.6m ※角地
■間取り   :1R×14戸(満室稼働中)
■その他   :大規模修繕実施済(平成30年)

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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《エリアについて》

京王相模原線『京王多摩川』駅は、
新宿駅まで約30分でアクセスすることができ、
駅単体としては小規模でございますが、
都心部へのアクセスが良好な立地にございます。


また、駅から物件までは徒歩10分の距離で、
都内かつ駅近、という良い立地条件でございます。



なお、当物件のエリアには、
コンビニや小規模な食料品店はあるものの、
大きなショッピングモールやスーパー等はございません。

ただ、
『調布』駅が隣接しており、
『新宿』駅まで約30分でアクセスできることから、
ターミナルエリアにアクセスしやすい立地となっております。


《収支・運用について》

・ご年収 :1,000万円~
・自己資金:2,300万円~
・お借入れ:ない/少ない
上記に当てはまる方におかれましては、

【金利:2.3% 期間:25年 融資割合:80%】
でのお取組みを検討していけそうです。

こちらの融資条件ですと、
収支シミュレーションは下記の通りでございます。



都内RC造は物件価格が割高な設定となっており、
利回りが出にくい傾向にございますが、
当物件におきましては、
割安な価格設定となっておりますため、
利回り約7.9%収益性がございます。

また、収益評価を見込んでいけることから、
低金利かつ長期間の良い融資条件が検討可能となっていまいりますため、
年間の返済額負担を抑えることによって、
年間CFを手厚くする運用が期待できそうです。


《物件について》

➀大規模修繕済み

当物件におきましては、
・2018年:外壁塗装/屋上・バルコニー防水
・2019年:増圧給水ポンプ修理/共用灯LED器具へ交換
直近にて、上記大規模修繕が行われております。

そのため、
築古の収益物件におきまして懸念となる
”修繕リスク”を抑えたお取組みを検討していけそうです。

なお、当物件で大規模修繕が必要となった場合、
相場から致しますと、おおよそ200万円以上が必要となってくる見込みでございますため、
RC造、かつ延床面積が広い当物件において修繕リスクが低いという点は、
大きなメリットといえるのではないでしょうか。

また、築30年と築は古くなっておりますが、
物件状態が良いため、
”長期的な保有”を見据えることができそうです。


②底値賃料

当物件の戸当たり賃料は、
4.0万円でございます。

当物件と同等スペックの物件での成約事例から、
底値賃料は4.0万円前後と考えられ、
当物件の賃料は、ほぼ底値賃料と等しいと考えることができそうです。

また、築30年と賃料設定が落ち着く期間に入っておりますため、
賃料下落リスクが低く、安全性の高い運用を見据えられるのではないでしょうか。




《まとめ》

改めて当物件の特長をまとめますと、
”都内×RC造×大規模修繕実施済”
”駅徒歩10分”
⇒RC造の中でもお取組みがしやすい
という点でございます。

都内にてRC造でのお取組みを検討される場合、
土地値、建築費共に高額であることから、
価格帯と致しましては1億円を超える
大規模なものになる傾向がございます。

当物件につきましては、
そうした傾向がある中では低ロットであると考えられ、
また、
大規模修繕が行われている駅距離が近い、と
内容が充実している点を含めますと、
お取組みがしやすい内容となっているのではないでしょうか。

また、
”都内×RC×徒歩10分×大規模修繕実施済”
と内容が充実しており、かつ、
”割安な価格設定”
である物件は市場に出てきにくいため、
希少性が高いと考えられそうです。

都内で収益性が見込める物件にて、
修繕リスクを抑えながら長期運用を検討できるお取組みをお考えの方、
ぜひご検討くださいませ。


当物件を含めまして、
金融機関や今後のお取組みの方針等、
詳細にご相談も承っておりますので、
下記フォームよりお気軽にお問い合わせくださいませ。

担当:霜田

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