田園都市線沿線!土地値の下支えが見込めるハウスメーカー施工AP

2020/11/06

いつもご覧頂きありがとうございます。

本日は、田園都市線沿線にて
売価≒実勢土地値が見込める
資産性の高い
1棟アパートをご紹介です。


人気の高い沿線の中でも安定した需要が見込め
資産性の高さによりCF+元本返済による
純資産の増加が狙える物件です。



~おすすめポイント~
・資産性◎ 売買価格≒実勢土地値
→周辺成約事例「坪約70万円」≒約6,630万円
・積水ハウス施工 2K×8戸 満室稼働中

・東急田園都市線沿線「梶ヶ谷」エリア
・フルローン × 最大35年融資 検討可能!






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《 物件詳細 》
◆所在地   :川崎市高津区新作2丁目
◆交通    :東急田園都市線「梶ヶ谷」駅 徒歩19分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :313.05㎡(約94.70坪)
        ※別途私道持分約49㎡有り
◆都市計画  :市街化区域
◆建物面積  :234.08㎡(約70.81坪)
◆構造    :軽量鉄骨造 2階建
◆建築年月  :1987年5月(築33年)
◆物件価格  :7,000万円
◆想定家賃収入:約612万円
◆満室利回り :約8.74%
◆接道    :北側公道/東側私道/南側私道 幅員約4m
◆間取り   :2K×8戸(満室稼働中)+P4台付き
◆その他   :積水ハウス施工
【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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・エリア 



本物件の最寄り駅 東急田園都市線「梶ヶ谷」駅
・「渋谷」駅まで乗車 約20分
・1日乗降客数 約21万人を誇る「溝の口」駅まで1駅
・東京メトロ半蔵門線との直通運転
と都心へのアクセスに優れた駅でございます。

また同沿線は、神奈川の「中央林間」を始発とし
東京の「渋谷」までを繋ぐ沿線として、
通勤・通学の利便性が高く人気の沿線でございます。


そして渋谷に近いほど人気は高くなりますが、
沿線の自治体の人口増加率でみると
鷺沼(川崎市宮前区)まで増加率は高くなっております。


田園都市線沿線自治体の人口増加率(平成27年「国勢調査」)


また川崎市各区の人口推計をみると
高津区のピークは2035年となっており、
人口減少の局面に転じた
日本においても、
まだ人口増加中の
エリアでございます。




このように田園都市線沿線の中でも
安定した人口増加が想定されますので、
今後も安定した賃貸需要が見込めそうです。



・資産性 

本物件の特徴として資産性の高さが挙げられます。


周辺の土地成約事例を調べると
次のような戸建て分譲用地の事例があり
坪69.2~78.8万円で取引されておりました。




仮に本地の土地値を「坪70万円」と想定すると
⇒約94.7坪×坪70万円≒6,630万円

売価7,000万円に対して約94.7%
土地値の下支えが見込めますので、
売却時の大幅な値崩れは考えにくいのではないでしょうか。



・収支 

本物件は資産性の高いアパートでございますので、
フルローン×最大35年融資が検討可能です。

※下記に当てはまるお客様向けの融資となります
・ご年収700万円~の方
・債務超過していない方
・お借入れの少ない方


~簡易収支シミュレーション~
 満室想定賃料:約612万円
 空室損運営費:約153万円(25%想定)
 ローン返済額:約352万円
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 税引き前CF  :約107万円

上記の融資条件を想定した場合、
購入時自己資金:約500万円
年間 約107万円の税前CF
という運用が期待されます。 





そして、土地値の下支えが見込める物件
売却時に値崩れしにくいことが想定されるため
元本の返済分=含み益として見込めます。


そのため運用中のCFに加えて元本返済を
純資産増加として見込みやすい取組みが検討可能です。



人気の田園都市線沿線にてハウスメーカー施工、
土地値の下支えが見込めるAPでございますので、
底堅い運用をお考えの方にご検討頂ければと思います。


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