【田園調布アドレス】実勢土地値≧販売価格で満室稼働中の1棟アパート

2020/03/23


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日ご紹介する物件は、
田園調布アドレスの1棟アパートで、

実勢土地値≧販売価格で積算約8割

と、土地の資産性が高い物件でございます。

3駅4路線が利用可能かつ、
都心部へのアクセスが良好な好立地で、
販売価格以上の実勢の土地値が期待できる為、
「賃貸需要」「資産性」に長けており、
出口での売却益まで見据えた「純資産増加」
大きく期待できる物件でございます。

・余剰資産の運用をお考えの方
・3,000万円以上の自己資金投下が検討可能な方

に、是非ご覧いただきたい物件でございます。



ご興味がございましたら是非下記をご覧ください。

≪お問い合わせはこちら≫
TEL:070-4565-9994
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------------------物件概要--------------------
■所在地   :大田区田園調布1丁目
■交通    :東横線「多摩川」
        徒歩9分
        東横線「田園調布」
        徒歩15分
        東急池上線「雪が谷大塚」
        徒歩10分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :173.55㎡(約52.49坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :139.12㎡(約42.08坪)
■構造    :木造スレート葺2階建
■建築年月  :平成2年2月
■物件価格  :9,860万円
■想定家賃収入:約591.6万円
■満室利回  :約6.0%
■接道    :北西側 公道 約5.4m
■間取り   :1K×8戸
■稼働    :満室稼働中

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 物件の特徴 】

○エリアについて

本物件は、
東横線「多摩川」駅から徒歩9分
「田園調布」駅から徒歩15分
に位置しております。



「渋谷」「五反田」「蒲田」駅など、
都内の主要駅までのアクセスが良好なことはもちろん、
高級住宅地の代名詞と名高い
「田園調布」アドレスでございますので、
住環境についても良好であることが伺えます。



利便性・住環境の良さから、
今後も安定した賃貸需要が見込めそうです。

○賃料について

本物件の平均賃料は、
築30年、約17㎡の1Kタイプの間取りで、
約5.8万円/戸でございます。

周辺の賃貸成約事例を検索すると、
同等の築年数、同じ広さの物件が、
約5.4~6.6万円/戸で成約しております。



周辺の成約事例と比較して、
適正な賃料で募集・成約が行われてきたことが考えられます。

○土地値について

そして、本物件の最大の魅力は、
土地値の下支えによる資産性の高さでございます。

本物件の土地形状は、
幅員約5.4mの公道に接道する整形地
でございます。



周辺の土地成約事例を検索すると、
最も単価の安い取引事例約180万円/坪~
で成約しております。



本物件と同じく、
「建蔽率50%容積率100%」に該当し、
同様の土地形状の成約事例を見ると、
約212~255万円/坪で成約しております。

堅めに試算して、
本物件の土地値を約210万円/坪とすると、

210万円×約52.5坪=約11,000万円

【販売価格を上回る実勢土地値】
が期待でき、資産減価が小さく考えられる為、
出口で大きく値崩れしてしまうことは考えにくいのではないでしょうか。

さらに!本物件は、
【土地積算割合が販売価格の約8割】
と、金融機関からの評価の高さも見込める物件です。



金融機関からの評価毀損が小さいことが見込める為、
本物件単体で考えても、好融資条件がご検討でき、
今後の買い増しにも足かせになりにくいことが期待できます。


【 融資・運用について 】

先述致しましたが、本物件は、
一定の自己資金投下が前提になります。

CFのみに着目した内容ではなく、
キャッシュフロー+元本返済(含み益)
「純資産増加」が期待できる運用となりそうです。

お客様のご属性によっては、
融資期間を長く(30年程度)引ける、
アパートローンでのお取り組みもご検討できますが、
本線は、地銀・信金・信組での
プロパーローンとなりそうです。

一例として、

金利1.5% 融資期間20年 融資額70%

の融資条件がご検討いただけるかと思います。

<簡易シミュレーション>
満室想定収入 :  約591.6万円
空室損・運営費: ▲約139.6万円
返済額    : ▲約399.5万円
――――――――――――――――
税前CF    :  約52.5万円

また、元本返済が年間で約399万円進み、
その分を売却時の「含み益」として 
見込むことができそうです。


「賃貸需要」に魅力があり、
「土地値」の下支えから、出口で値崩れしにくい
おすすめの物件でございます。

ご興味のある方におかれましては、
下記よりお問合せください。

ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。
本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

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TEL:070-4565-9994
担当者:ファミリーエージェント 平井

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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
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