【実勢土地価格≒売買価格】高円寺エリア11,440万円【減価償却費:約1,430万円/年】

2020/10/06

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

今回は、《 所得税率・住民税50%以上の方向け 》

 

【 高円寺エリア×"高"建物割合×売買価格≒実勢土地価格 】

 

の一棟アパートご紹介です!

 

 

本件は、年間約1,430万円の減価償却費が計上できるため、
ご年収によっては、納税額が【約830万円 → 約370万円】となる可能性がございます。

 

 

そのため、重い税金でお悩みの方に是非ご検討いただきたい物件です!

 

 

さらに、新規融資の金融機関と合わせてご紹介ができそうですので、
ご興味がある方は、下記フォームよりご連絡ください。

 


《 物件概要 》
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■所在地       :杉並区高円寺南3丁目
■交通①       :中央線『高円寺』駅
■交通②       :丸の内線『新高円寺』駅
■土地権利    :所有権
■土地面積    :約165.35平米(約50.02坪)
■都市計画    :市街化区域
■用途地域    :第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積:60% / 150%
■建物面積    :139.04平米(約42.06坪)
■構造          :木造スレート葺2階建
■建築年月    :昭和61年6月築
■物件価格    :11,440万円
■想定家賃収入:約710.4万円
■満室利回り :約6.21%
■接道          :西側公道 幅員約4m
■間取り       :1K×10戸

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。

 

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◆税効果・融資について

 

冒頭でも記載いたしましたが、本件最大のポイントは

《 所得税・住民税の圧縮 》

となります。

 

本件は、建物割合:50%で調整が可能なため、
木造の減価償却期間:4年と合わせると、
年間約1,430万円の減価償却費を計上できます。

 

この場合の税効果については下記の通りです。

 

 

このように、重い税負担を軽減することが見込まれます。


先ほどの収支で記載した融資割合の場合、
自己資金は約1,430万円に対して、
約427万円の税引き後キャッシュフローとなるため、

 

自己資金利回り:約29.8%

 

減価償却期間内で自己資金回収できる内容です。

 

そして、本件は土地値の下支えもあるため、
売却価格が購入価格に近い値で予測することが可能なため、
元本返済が含み益ともなりうる内容です。

 

 

 

◆資産性について

 

本物件は、
物件価格と同等の実勢土地値が見込めます。

有効宅地面積をもとにすると、
本物件は約220万円/坪です。

一方、
周辺の土地成約事例や公示価格を見ると
以下のようになっております。



成約事例を見てみると、

間口の狭い長方形にて約180万円/坪


間口がある程度確保できている場合で
北側接道で約240万円/坪
となっております。



本物件は、以下のような土地形状です。
間口が約8m確保できており、土地形状を含めて考えて
物件価格≒実勢土地値
と考えられるのではないでしょうか。



 


◆エリアについて

 

最後にはなりますが、本物件は、
高円寺駅徒歩10分
新高円寺駅徒歩8分
に位置しております。



敢えてご説明するまでもない立地かと思いますので

駅や周辺の利便性の高さ、
それに伴う人気についてのご説明は割愛させていただきます。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

 

ご興味を持っていただける方については、下記フォームよりお問合せください。

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例:山田 太郎

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例:abc@family.ne.jp

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物件情報について

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