【23区内×土地値≒物件価格】入居付け見通し良好!

2020/06/04

☆土地値≒物件価格
☆部屋タイプとエリアの親和性有で入居付け◎
☆節税対策にも


本日ご紹介する物件は、土地値≒物件価格のため
売却想定がしやすい物件となっております。

また、2DKというファミリー層向けの部屋タイプと、
公園や買い物環境が充実している物件エリアとがマッチしており
「入居付けしやすい」とも見込まれます。

減価償却による節税対策をお考えの方にもお勧めしたい内容でございます。

詳細は以下ご覧ください。




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《物件概要》

■所在地  :東京都江戸川区中央
■交通   :JR総武線「新小岩」駅 バス6分
           「江戸川区役所」下車 徒歩3分
■土地権利 :所有権
■用途地域 :第二種特別工業地域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :300%
■土地面積 :212.75㎡(約64.36坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :241.8㎡(約73.14坪)
■構造   :軽量鉄骨スレート2階建
■建築年月 :平成7年3月(築25年)
■物件価格 :7,200万円
■想定年収 :約535.2万円
■満室利回り:約7.43%
■間取り  :2DK×6 満室稼働中
■接道   :北側  公道 幅員約9.7m
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【入居付け期待大】

本物件は「入居付け」に関して安心材料2つございます。

①部屋タイプとエリアの調和性

本物件周辺にはスーパーマーケットや公園が数多くございます。




本物件の部屋タイプは、Dinksやファミリーに最適な2DKタイプなので
ファミリー層向けのエリアと部屋タイプがマッチしているといえます。

⓶相場より低めの賃料設定

本物件の平均賃料は約7.4万円でございます。

以下の通り、近隣の同様の物件の相場賃料は約8.2万円なので、
本物件の賃料設定は割安となり、
競合物件に対して優位にたっているといえそうです。




以上2点より「入居付け」がしやすいことが見込まれ、
賃料収入を安定して得られることが期待できるのではないでしょうか。

【土地値≒物件価格】

本物件の最大の魅力は、物件価格土地値という点です。




物件エリアである江戸川区中央1丁目の成約事例から、
本物件の坪単価は約110万円/坪と考えられます。
したがって、実勢土地値は約7,079万円(110万円×212.75㎡)となり、
物件価格土地値といえます。

土地値の変動については、下記の通り
一般的に経年による下落幅が小さいとされております。



したがって、本物件のような
物件価格に対する土地値の割合が高い場合
売却価格が購入価格から大きく下がりにくいと考えられます。

【融資想定】

本物件は以下の条件での融資検討が可能でございます。

金利2.9% 融資期間30年 融資割合8 

満室賃料  約535万円
空室損   ▲約58円(約8%想定)
運営費   ▲約86万円(約12%想定)
返済額   ▲約288万円
                                                   
税前収支  約107万円


さらに、本物件は減価償却による税圧縮効果も見込めます。

建物価格割合を40%とすると
年収1000万円のお客様
→平均約108万円/年節税効果が見込まれます。

先ほど試算した純利益約107万円とこの節税分を合わせると
年収1000万円のお客様
→平均約215万円/年税引後キャッシュフローと見込めます。



手元に実際に得られるプラスの純利益と、
帳簿上のマイナス収支の効果が同時に見込まれることは、
節税対策をお考えの方に最適な物件といえるのではないでしょうか。


☆土地値≒物件価格で出口の見通しがたちやすい
☆入居付けの安心材料が多く、キャッシュフローが期待できる

☆節税対策効果あり

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