東西線「行徳」エリア/実勢土地値≒売買価格/利回り9.07%/ 市川市鉄骨造MS(6,200万円)

2019/12/09

<<おすすめポイント>>

 


実勢土地価格≒売買価格
積算価格割合79%
乗降客数約5.8万人!東西線「行徳」エリア
利回り9.07%×満室稼働中

 

 

 

 


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【物件詳細】

◆所在地   :千葉県市川市幸2丁目
◆交通    :東京メトロ東西線「行徳」駅 徒歩21分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :230.21平米(約69.63坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建物面積  :295.95平米(約89.52坪)
◆構造     :鉄骨造3階建
◆建築年月  :昭和63年8月(築31年)
◆物件価格   :6,200万円
◆想定家賃収入 :5,626,800円
◆満室利回り  :9.07%
◆接道     :東側 公道 約6m
◆間取り    :1R×3戸、2DK×6戸
◆その他    :満室稼働中

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【エリアについて】


本物件は、東西線「行徳」駅徒歩21分の物件となっておりまして、「日本橋」や
「大手町」といった都心エリアに20分前後でアクセス可能となっております。

 

 

 


また、本物件の周辺には工場や物流業者が複数立地しておりまして、工場需要も
高く見込めるエリアとなっております。

 

 

 

これらの点から、工場需要とアクセス性の両面から、賃貸需要を高く見込めるエリア
と言えるのではないでしょうか。

 

 

 


【土地について】

 

本物件の大きな特徴の1つとして、土地の資産性の高さが挙げられます。

 

 

まず、本物件の全面路線価は20万円/㎡となっており、土地の積算価格としては、
200,000円×230.21㎡=約4,604万円と、物件価格6,200万円の約74%程度の水準と
なっております。

 

 

 

更に、建物積算を加味すると、トータルの積算価格としては約4,917万円となり、
物件価格の約79%程度の水準となっております。

 

 

 

また、近隣の土地成約事例について見てみると、行徳駅周辺で本物件に似た条件の土地で
坪約100~110万円前後で取引成立となっております。

 

 

 

 

本物件の敷地面積が上記土地成約事例より大きいことから、少し固めに本物件の
土地値を90万円/坪と仮定すると、本物件の土地価格としては、
69.63坪×90.0万円=約6,267万円となり、
売買価格である6,200万円を上回る水準となっております。

 

 

 

このことから、銀行評価が高く出やすいことに加え、土地としての資産性が高く
出口でキャッシュアウトするリスクが少なくなっており、
お取り組みがしやすい物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 


【収支・運用について】

 

☆金利2.9%・融資期間30年・フルローンの場合
(要共同担保)

 

年間賃料 : 約563万円
空室損  :▲約45万円(8%想定)
運営費  :▲約84万円(15%想定)
返済額  :▲約310万円
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年間収入 : 約123万円

 

(効率性)自己資金利回り:約 26.58%
(安全性)空室損益分岐点:稼働率70.04%未満

 

6年間累計収入:約741万円
6年間元本返済:約850万円

 

6年間純資産増加額
約1,591万円


となる試算です。(税前)

 

 


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