【東西線沿線×利回り8.14%×長期融資検討可能】市川市満室アパート(6,000万円)

2019/10/01

<<おすすめポイント>>


東西線「妙典」駅徒歩11分×満室稼働中
賃貸需要を高く見込めるエリアとなっておりまして、長期に渡って
安定した収益性を期待できる物件となっております。


値下げ交渉の余地あり
5,700万円まで指値検討可能とのことでして、その場合
利回りとしては8.14%→8.56%となってまいります。


バストイレ別・各戸20㎡超・相場より割安賃料
物件としての競争力も高く、安定した入居を見込みやすい
物件となっております。

 

 

 

 

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【物件詳細】

◆所在地   :千葉県市川市塩焼4丁目
◆交通    :東西線「妙典」駅 徒歩11分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :168.32平米(約50.9坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建物面積  :169.88平米(約52坪)
◆構造     :木造スレート葺2階建
◆建築年月  :平成3年9月(築28年)
◆物件価格   :6,000万円→5,700万円(指値交渉成功時)
◆想定家賃収入 :4,884,000円
◆満室利回り  :8.14%→8.56%(指値交渉成功時)
◆接道     :北西側 公道
◆間取り    :1K×8戸
◆稼働状況   :満室稼働中


【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【エリアについて】

 


本物件は、東西線「妙典」駅徒歩11分の位置に立地しており、日本橋や大手町といった
都心エリアに20分程度でアクセス可能となっております。

 

 

 

また、妙典駅の乗降客数は約4.7万人となっており、妙典駅周辺には商業施設が
複数立地していて生活の利便性も高くなっていることから、安定した賃貸需要を
見込める地域といえるのではないでしょうか。

 

 

 

 

【物件について】


本物件は、バストイレ別室内洗濯機置き場各20㎡越え物件としての競争力も
高くございます。

 

 

更に、本物件周辺の賃貸物件のデータについて見てみると、
「築25年以上・バストイレ別・木造・1K」という条件
平均賃料が約5.30万円程度となっております。

 

 


また、本物件の平均賃料が約5.1万円となっていることから、
賃料設定としては相場を下回る水準となっており、
安定した賃貸需要を見込める物件といえるのではないでしょうか。

 

 


【土地について】

 


土地について、本物件の近隣で土地成約事例について見てみると、妙典駅周辺で
本物件に似た駅距離・形状の土地に関して、坪約98.1万円で取引成立
となっております。

 

 

 

本物件の土地の価値を約98.1万円/坪と仮定した場合、
50.9坪×98.1万円=約4,993万円となり、
売買価格である6,000万円の約83%程度の水準となっております。
(5,700万円まで値下がりした場合には、87.5%の水準)

 


そのため、比較的土地下支えを受けやすく、賃貸需要の高さなども考えると、
売却時の値下がりリスクを軽減しやすい物件といえる
のではないでしょうか。

 

 

【収支・運用について】


本物件の融資上の特徴として、築年数が28年となっており、
長期融資を複数ご検討しやすい物件」である
という点がございます。

 

(下記の収支では、5,700万円まで価格交渉をした場合の
想定となっております。)

 

 

想定その1

 

金利2.9%・融資期間30年・5,500万円融資の場合
要共同担保


年間賃料 : 約488万円
空室損  :▲約39万円(8%想定)
運営費  :▲約63万円(13%想定)
返済額  :▲約275万円
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年間収入 : 約111万円

 

(効率性)自己資金利回り:約 17.71%
(安全性)空室損益分岐点:稼働率69.25%未満


6年間累計収入:約667万円

 

となる試算です。(税前)

 

 

想定その2

 

金利3%・融資期間26年・9割融資の場合
共同担保不要


年間賃料 : 約488万円
空室損  :▲約39万円(8%想定)
運営費  :▲約63万円(13%想定)
返済額  :▲約284万円
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年間収入 : 約101万円

 

(効率性)自己資金利回り:約 10.17%
(安全性)空室損益分岐点:稼働率71.23%未満


6年間累計収入:約609万円


となる試算です。(税前)

 


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物件の詳細資料や融資などご相談がありましたら、

是非お気軽に下記メールアドレスまでご連絡ください。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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tel: 070-4565-9926

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