【中野区×利回り約7%×満室稼働中!】ご年収が高く税対策をお考えの方へ

2020/08/24


いつもメールをご覧頂きまして
ありがとうございます。

ファミリーエージェントの霜田です。

本日は、

★減価償却によって、税対策を行いたい

★23区内好立地×駅距離の近い物件で取り組みたい


上記をお考えの方へおすすめの物件をご紹介致します。

”不動産投資による税対策”
”空室リスクを抑えた運用”
を検討されてみては如何でしょうか?



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■所在地   :東京都中野区若宮
■交通①   :西武新宿線『野方』駅徒歩9分
■交通②   :西武新宿線『都立家政』駅徒歩9分
■交通③   :JR中央線『高円寺』駅徒歩20分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :144.39㎡(約43.67坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :150%
■建物面積  :141.08㎡(約42.67坪)
■構造    :木造2階建
■建築年月  :平成2年(築30年)
■物件価格  :7,550万円 ※価格交渉可能性有
■満室想定収入:約528万円
■満室利回り :約7.0%
■接道    :東側 私道 約4m
■間取り   :1K×6戸+1DK×2戸(満室稼働中)

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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《①税対策効果》


当物件におきましては、
建物割合を5割に調整可能
となっております。

◎木造のため、償却期間は最短の4年間
◎単年で約940万円と大きな償却が取れる
⇒家賃収入+税戻りを獲得
⇒より良いCFへの期待
が見込める内容でございます。


※上記税圧縮を行うことは、
税の繰り延べという意味合いですので、
脱税ではございません。


一般的には、
建物割合は1割~2割がベースとなっていることを踏まえますと、
当物件は、
”ご年収が高く税対策を行っていきたい方”
へマッチしてくる内容ではないでしょうか。


《②資産性:都内×土地値7割超×整形地》

*実勢土地値

周辺相場情報、類似成約事例、より、
当物件と同等スペックの坪単価は
約130万円/坪~との見込みが立ちそうです。



仮に当物件の坪単価を
130万円/坪
と少々堅めに見積もった場合にも、
実勢土地値
=130万円×43.67坪
=約5,670万円
⇒物件価格の約75%
との概算となります。

土地値の下支えによって、
売却時に大きく値崩れするリスクが抑えられ、
出口の安全性
に期待できそうです。

*土地条件

当物件におきましては、
・整形地
・道路付け良好
と資産性が見込める高いスペックがございます。



また、当物件における最低敷地面積は
60㎡のため、
将来的には2筆の戸建て用地
としての活用も検討していけそうです。



都内かつ駅までのアクセスがしやすい
好立地の物件におきましては、
敷地形状が悪い
道路付けが悪い
というように、
土地条件の面で見劣りしてしまう傾向にございます。

しかしながら、
当物件におきましては、
上記の通り
”好立地”かつ”土地条件良好”
のため、
”資産性の高さ”
が見込める希少な内容となっております。


《③安全性:賃貸需要×底値圏に近しい賃料設定》

当物件におきましては、
・西武新宿線『野方』駅
・西武新宿線『都立家政』駅
・JR中央線『高円寺』駅
2路線3駅徒歩利用圏内でございます。



3駅ともに、
新宿駅東京駅等、
都内主要駅へ乗り換えなしor1回でアクセスでき、
利便性の高い立地
にございます。

現在満室稼働中であることからも、
都内駅徒歩9分
という好立地では
居付けがしやすい
と考えられるのではないでしょうか。

また、当物件は
築30年のため、
賃料の下落幅が落ち着く築年数
と想定されます。



上記の通り、
・入居付けのしやすさ
⇒空室リスクを抑える
・底値圏に近しい賃料設定
⇒賃料下落リスクを抑える
ことによって、
運用中の安定したCFの獲得
に期待できそうです。



《まとめ》

当物件におきましては、
”中野区駅徒歩9分×利回り約7.0%”
”土地条件良好”
”税対策効果”
と優れた内容が揃っております。

さらに、
”価格交渉”も検討していける可能性
(⇒利回り約7%超)
もございますため、
より良いお取組みに期待できるのではないでしょうか。

なお、物件・融資・運用についてなど、
お客様毎にご提案をさせて頂く内容が異なっております。
個別にて具体的なご相談をご希望の方は、
こちらより個別相談をお申込みをお願い致します。

担当:霜田

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