【積算評価≒売価の124％】再開発エリア×ターミナル駅×資産拡大を見据えたお取組み　担 当：福 地

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの福地です。

本日は、再開発エリア【埼玉県所沢市】にて

【売価に対して積算評価約124％】と

資産性の高い１棟アパートの紹介です。

資産性の高さから

◎銀行の高評価が見込める
◎出口での利益が想定しやすい

といった利点があり、

債務超過を抑え、買い増しを見据えた

お取組みにオススメな物件です。

＊おすすめポイント＊

・土地積算評価約124％
・再開発エリア
・ターミナル駅通勤圏内
・建物割合調整可能

＝＝＝＝＝＝＝＝《物件概要》＝＝＝＝＝＝
■所在地　         ：埼玉県所沢市
■交通① 　　　:西部池袋線「西所沢」駅　徒歩10分（自転車6分）　
■交通② 　　　:西部池袋線「所沢」駅　　徒歩18分（自転車8分）
■土地権利         ：所有権
■土地面積         ：1300.81㎡（394.18坪）
■都市計画         ：市街化区域
■用途地域         ：第一種低層住居地域
■建ぺい率　　：60％
■容積率　　　：100％
■建物面積         ：397.48㎡（120.44坪）
■構造             　：木造2階建
■建築年月         ：1992年11月（築29年）
■物件価格          : 11,000万円
■満室想定収入  :約846万円（駐車台を含む）
■満室利回り      ：7.69％
■間取り          　：2DK×10戸
■その他           　：
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで
必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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＊エリア・立地＊

本物件は、
西武池袋線「西所沢」駅　
→　徒歩10分（自転車6分）
西武池袋線「所沢」駅　　
→　徒歩18分（自転車8分）
とアクセス良好です。

「西所沢」駅→「池袋」駅　約27分
「西所沢」駅→「新宿」駅　約37分
「西所沢」駅→「東京」駅　約43分
1時間圏内での都心主要ターミナル駅へアクセスが良好です。

所沢エリア周辺で
お勤めの方からの需要も
期待できますし、
東京都内にお勤めの方からの
需要もご検討いただけそうです。

駅としては、
同沿線の西武池袋線のみではなく、
JR中央線・西武新宿線両沿線沿いなどにも
アクセスがしやすいエリアでございます。


＜西所沢駅＞

西所沢駅は規模の大きい駅では
ございませんが、
24時間営業のスーパーや、
ドラッグストアが駅前に店舗を
構えており、生活しやすい環境が
整っていると言えそうです。


＜所沢駅＞

西武池袋線のターミナル駅として
一日の乗降客数は約10万人です。

駅前を中心に再開発を実施しており、
2018年に駅前の大型商業施設「グランエミオ所沢」が
オープンしました。
約126店と市内でも大型の商業施設とのこともあり
毎日、駅の利用客や市内在住の方で賑わっております。

約54年の歴史がありますプロぺ通り（駅前商店街）は、
約300ｍ程の商店街でして、約100店と
飲食店舗を始めドラッグストア、スーパーと
様々な施設が充実しているので、
住みやすい街として魅力的ではないでしょうか。


＜所沢市再開発＞
所沢市は駅前を中心に今後開発事業が目白押しです。



参照：所沢駅西口地区街づくり協議会まとめ別図

ここ数年、市内の広域で、
様々な開発が行われています。

駅前の大型商業施設「グランエミオ」
を始め、2020年11月に
KADOKAWAと西武グループらの
共同プロジェクト「ところざわサクラタウン」
が建築されました。

そして約8.5haに及ぶ
「所沢」駅西口再開発計画となり、
所沢市内の「衣食住遊」が整います。

都内とのアクセスの良さから
長期的に見て安定した賃貸需要を
見込みやすいエリアと
言えるのではないでしょうか。


【資産性】

本物件は、
物件価格に対して積算評価が約124％と
積算評価が高い物件です。

本物件については
金融機関から見た債務超過
が生じにくいと考えられますので、
今後の買い増しを見据えて
ご検討してみてはいかがでしょうか。

＊融資・収支＊

本物件は以下のような
融資条件をご検討いただけそうです。
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金利：2.45％
融資期間：30年
融資割合：90％
=======================

上記条件にてお取組みになった場合
===================
満室想定賃料　：　約846万円
運営費・空室損 ：▲約186万円
返済額　　　　：▲約466万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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税引前CF         :約194万円

また、仮に建物割合4割での調整が
出来た場合、当初4年間での帳簿上収支で
約1,100万円/年の経費計上が
可能になり税効果を生かした
お取組みがご検討いただけそうです。


※お客様のご状況によって異なります。
個別具体的な収支については
お気軽にお問い合わせください。

＊まとめ＊

本物件は、
【売価に対して積算評価が約124％】と
土地の資産性が高く
銀行評価から見た債務超過を抑えた
お取組みが期待できそうです。

債務超過を防ぎつつ
資産拡大を見据えた
お取組みがご検討できるのでは
ないでしょうか。

また、ターミナル駅である所沢駅は、
都内へのアクセスも良好です。

所沢市内近辺でのお勤めされている方や
都心でお勤めをされている方と
両方での賃貸需要が
見込めるエリアだと考えられます。

駅前中心に現在も行われている再開発事業も
魅力としてはありますが、
本物件の一番の魅力としては積算評価です。

＜評価毀損を抑えて事業拡大をご検討されている方＞

にオススメの物件です。

少しでもご興味がございましたら
何なりとお問合せ下さい。

詳細資料をご希望の方、
当物件を含め、今後のお取組みについて
個別にて詳細なご相談をご希望の方は、
お気軽にお問い合わせください。

担当：福地
メールアドレス：kento.fukuchi@family-group.jp
電話：070-4579-4091