【水面下案件】京浜東北線沿線の土地値物件ご紹介

2020/05/30

JR京浜東北線沿線にて
土地値利回り9.65%物件の
ご紹介となります。

 

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《物件詳細》

■所在地  :川口市芝中田
■交通   :京浜東北線「蕨」駅徒歩15分
■土地権利 :所有権
■用途地域 :第二種中高層
■建ぺい率 :60%(70%)
■容積率  :200%
■土地面積 :171.90㎡(約52坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :298.29㎡
■構造   :鉄骨造陸屋根3階建
■建築年月 :昭和57年12月
■物件価格 :5,480万円 
■想定年収 :529.2万円
■満室利回り:9.65%
■間取り  :1K×1戸・2DK×4戸・事務所
■接道   :東側 南側 公道
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エリアについて

 

本物件は川口市芝中田に
位置しておりJR京浜東北線
蕨駅徒歩15分の場所にあります。

川口市は埼玉県人口ランキング
第二位の市であり、人口推移も
まだピークがきていない街
なっております。

 

 

 

最寄り駅の蕨駅
1日の乗降客数約12万人で、
京浜東北線首都圏のJR線での
運行本数第一位となります。

 

 


土地について

2019年土地価格相場が
坪106万円×約52坪
≒5,512万円
≒売買価格(5,480万円)

 

 

 

本物件は上述のエリアにて、
角地整形地の約52坪
実勢土地価格≒売買価格
土地値物件となります。

 

 

 

賃料帯について

 

全体的に底値賃料の
坪賃料単価となっております。
事務所間取りがありますが、
居住用間取りの坪賃料単価と
比べると明らかに安く、
運営のしやすい物件です。

 

 

 


想定収支

 

 

売主から階段鉄部の修繕
建物の維持をするための
工事を予定している
聞いております。

 

 

そのため、賃貸需要や土地値、
賃料帯といった部分だけでなく、
物件状態といった所でも強みが
出てくる物件となります。

 

 

 

金利2.9%・期間30年
90%融資の場合

 

 


満室賃料 約529万円
空室損 ▲約 42万円(8%想定)
運営費 ▲約 79万円(15%想定)
返済額 ▲約246万円
――――――――――
年間CF  約162万円

 

 


物件価格に対するCF
→約2.95%
稼働率損益分岐点
→稼働率61%未満
6年間累計CF①
→約972万円
6年間累計元本返済②
→約676万円
①+②=約1,648万円

 

 

 

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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
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