都内 駅徒歩6分 利回り約8.24%相当!

2020/03/17

いつもご覧いただきありがとうございます。

購入→売却まで見据えた堅い投資が見込める駅近物件のご案内!



~購入時~

自己資金圧縮可能!

→仲介手数料0円、登記費用売主負担という条件のため、
本来約358万円という購入時諸費用が、約105万円まで約250万円圧縮可能となります。

高い融資割合!

→昨今の融資情勢から80%融資がベースとなっている中で、
90%~95%融資という高い割合でお取組みが検討いただけます。

よって、【自己資金圧縮×高い融資割合】で少ない自己資金でのお取組みが実現可能です!


~運用時~

修繕実施予定!

→本物件は、売主負担で外壁や鉄部の修繕を行う予定ですので、
運用中のオーナー様の修繕リスクを抑えることが可能です!

税圧縮効果"大"!

建物割合の調整が可能であることから
所得税・住民税の負担が大きい方にとっては、
タックスメリットを十分に得られる投資内容となります!


~売却時~

買い手の融資付け◎!

→現行の融資情勢のままという条件にはなりますが、
 6年後の売却の際も築25年と取り組みやすい築年数であり、
金融機関としても融資期間が取れるため、買い手の融資金融機関の選択肢は多いです!



土地値の下支あり!

1坪当たり100万円の成約事例もあるため、
本物件の土地値については、約5,040万円となる見込みのため、

実勢土地価格≒売買価格となる内容です!
耐用年数以内の物件で土地値の下支えがある物件となります。


減価償却時間が6年という絶妙な築年数となっており、
建物価格を高く取れる駅近物件は珍しいのではないでしょうか。



《 物件概要 》
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■所在地   :東村山市萩山町1丁目
■交通    :西武新宿線「小平」駅 徒歩6分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :166.80㎡(約50.46坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :40%
■容積率   :80%
■建物面積  :132.56㎡(約40.10坪)
■構造    :木造スレート葺 2階建
■建築年月  :2000年12月(築19年)
■物件価格  :5,260万円
■想定家賃収入:約410.4万円
■満室利回り :約7.80%→8.24%相当
        仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道    :東側 公道 幅員約5.5m
■間取り   :1K×8戸(7/8室稼働 )

 

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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◆収支について

本物件は築19年ということで、融資期間を長く取ることが出来る
《金利3% 期間30年 90%融資》が条件となりそうです。

この条件での年間収支については、



となる試算です。(税前)

自己資金利回り約12.3%
と他の金融商品よりも高く、イールドギャップも1%と近いため、
投資内容として非常に良い内容となります。


◆税効果について

税前での単体の収益性に加えて、
ご年収が高く所得税の負担が多い方にはタックスメリットもございます。


その理由としては先述の通り、

・建物割合を高く取れる(50%)
・減価償却期間を6年で計上できる(短期譲渡から長期譲渡に切り替わるまで税効果◎!)


の2点が挙げられます。

例えば、所得税+住民税の税率が50%の方の場合、



が税引後の収支となり、これが減価償却期間の6年間続く内容となるため、
タックメリットを売却まで受け続けられる内容です。



◆出口について

①売却価格

タックスメリットを最大限受けられる6年後売却想定した場合、

満室賃料:約403.2万円
利回り :約8%
築年数 :築25年
売買価格:約5,040万円

での売却想定が可能です。

【都内×駅徒歩6分×利回り8%×実勢土地価格≒売買価格】
という題で収益アパートとして売却戦略が立てられる見込みです。


②買い手の想定融資条件

上記のような売却想定の場合、
買い手の金融機関(融資条件)としては、

・《金利3% 期間30年 90%融資》
・《金利2.9% 期間30年 100%融資》(共同担保あり)
・《金利2.75% 期間25年 80%融資》
・《金利3.6% 期間30年 100%融資》


と現在の融資情勢であればという条件付きですが、
これだけ豊富な融資条件があるため、購入検討者は多いかと存じます。

したがって、収益不動産としての売却想定は手堅いといえるのではないでしょうか。

購入~運用~出口まで見据えた堅い投資であり、
不透明な経済情勢の中でも利益の見込める物件ではないでしょうか。

最後までお読みいただきありがとうございました。


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