《弊社限定公開》積算評価≒物件価格による買い増し戦略|担 当:田頭

2021/07/06


本日は、
《 弊社限定物件 》
のご紹介です。

~ おすすめポイント ~
✓2021年5月大規模修繕済み
✓積算評価≒物件価格
✓23区内×利回り約7.25%



ご興味がありましたら
以下より詳細をご覧ください。


========《物件概要》========
■所在地 :葛飾区奥戸4丁目
■交通  :総武本線「新小岩」駅
■土地面積:307.00㎡(約92.87坪)
■建物面積:199.78㎡(約60.43坪)
■構造  :軽量鉄骨造2階建
■建築年月:昭和62年(築34年)
■物件価格:7,350万円
■想定収入:約533万円
■満室利回:約7.25%
■接道  :西側公道 幅員約6m  
■間取り :1DK×8戸(満室稼働中

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
===================



【 エリア 】

本物件から新小岩駅を結んでいる
『蔵前橋通り』沿いにはコンビニや飲食店を始め
生活環境にあると便利な店舗があり、
住環境の良さが期待できます。




【 アクセス 】

新小岩駅から東京・品川方面へは、
通勤時間帯(7・8時台)に3~4分に1本
電車が出ており

錦糸町駅まで5
東京駅まで13
品川駅まで22

銀座駅まで22

と利便性に優れております。

特に東京・品川・新宿などの主要駅まで
乗り換えをせずにアクセス可能です。




本物件から最寄り駅まではバスにて14分と
駅距離はあるものの、
・都心へのアクセスの良さ
・物件周辺の住環境の良さ
から賃貸需要が見込まれます。

実際に、現状は満室稼働中です。


【 収支・運用 】
《 税効果 》

本物件は売買契約書上に
建物価格を明記にて
建物割合を5割に調整できる
可能性がございます。

そのため、所得が高く税負担が重い方
につきましては
税効果を活かして高い投資効率での
運用が期待できそうです。


《 収支シミュレーション 》

お客様のご状況にもよりますが
《金利1.8% 期間20年 80%融資》
といった融資でのお取り組み
がご提案できそうです。

その場合、
以下のような収支が想定されます。



※お客様のご状況によって異なります。
個別具体的な収支については
お気軽にお問い合わせください。

高い税効果により、
248万円の税引き後収入となります。

想定される自己資金約が1,600万円程度であるため
自己資金配当率は約15.5%となります。
※比較されることの多い株式投資では
6%の程度の自己資金配当率が良いとされています。

築古物件であるため、償却期間を5年に設定でき、
建物割合が調整可能であるメリットにより
効率の良い自己資金回収が見込まれます。


【 資産性 】
《 大規模修繕 》

本物件は、2021年5月
・外装一式修繕
・6部屋室内修繕
が完了したばかりです。

よって、
運用開始後、突発的な支出を
抑えやすいと考えられるため
想定収支からのブレが少ないと想定できます。

《 積算評価 》

本物件前面道路の路線価は
24万円/㎡です。

本物件地積は約307㎡であるため
24万円/㎡×約307㎡
約7,360万円
となります。

積算評価≧物件価格となるため、
金融機関からの評価も
債務超過が生じにくい
と考えられます。


~ まとめ ~

本物件は、
大規模修繕を行ったばかりであることから
突発的な支出を抑えつつ、高い税効果によって
早期の自己資金回収が期待できます。

また、積算評価の下支えにより
金融機関からの評価も債務超過が生じにくいため
買い増し戦略を取りやすい物件
と言えるのではないでしょうか。

事業規模拡大に伴った
買い増しをお考えの方は
【早期自己資金が見込める】
【積算評価≧物件価格】
の本物件をご検討ください。

ご興味がありましたら
お気軽にお問い合わせください。

最後までありがとうございました。

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