《新規弊社限定物件》【"高"積算評価×修繕済み×フルローン検討可】4,950万円!

2020/06/26

いつもご覧いただきありがとうございます。

《 完全新規×弊社限定未公開 》

【 積算評価90%超相当×内外装修繕済み×フルローン検討可】

という好条件物件のご紹介です!


◆おすすめポイント!

・積算評価:約4,370万円(売価の90%相当)
 →評価毀損少なく、買い増しに有利に!

・フルローン検討可!(自己資金約150~200万円)
 →"高"投資効率で次なる投資も!

・内装外装修繕実施済み!
 →修繕リスク"低"で運用も!

・税圧縮効果◎!
 →建物割合を40%で調整可能!


中古アパートのメリットである「土地値に近い」ことと
デメリットである「修繕リスク」をカバーしているため、
一棟目をお考えの方から買い増しをお考えの方まで
幅広い方にお取組み頂けやすい物件ではないでしょうか。




《 物件概要 》
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■所在地    :神奈川県川崎市麻生区
■土地権利   :所有権
■土地面積   :約367.22平米(約111.08坪)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :第二種住居地域
■建ぺい/容積    :60% / 200%
■建物面積   :254.46平米(約76.97坪)
■構造     :軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
■建築年月   :昭和60年10月築
■物件価格   :4,950万円
■想定家賃収入 :約406.2万円
■満室利回り  :約8.21% → 約8.68%相当
         ※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため

■接道     :東側  私道 幅員約4.0m
          南側 私道 幅員約4.0m
■間取り       :2DK×6戸
■駐車場    :3区画あり
■その他    :内外装修繕済み(令和2年6月)

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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◆修繕について

本物件は、売主側で令和2年6月前半に内外装の修繕が完了しております。

修繕の内容については、

・屋根修繕
・鉄部塗装
・空室部分の原状回復


などとなっております。

したがって、お引渡し後に発生しうる修繕としては、
空室が発生した際の原状回復費くらいではないでしょうか。


中古アパートのリスクとなる「修繕費用」については、
他の中古アパートよりも抑えられる内容です。





◆積算について

本物件の最大の特徴として、
土地の積算評価が売買価格に近い
という特徴がございます。


前面路線価:約11.95万円/㎡(固定資産税評価からの按分により算出)


土地積算評価:約11.9万円/㎡ × 367.22㎡ = 約4,370万円


となり、金融機関からの評価毀損少なくお取組み頂け、
購入時と売却時の価格の差が小さく、含み益を得やすい
です。

・資産と負債のバランスを整えたい方
・一棟目で安全性高く投資を始められたい方
・積算評価を重視して買い増しをされている方


には好条件の物件ではないでしょうか。


◆金融機関について

上記の通り、本件は積算評価の非常に高い物件のため、
フルローンでのお取組みが検討いただけます。

その際の融資条件は、

《 金利3.6% 期間30年 100%融資 》


長期間×"高"融資割合となります。
高い投資効率となります。(以下「◆運用について」参照)


他方で、お住まいの地域によっては、

《 金利2%台 期間20年 80%融資 》


という自己資金は増えてしまうものの、金利を抑えた融資も検討可能です。


◆運用について

上記融資条件
《 金利3.6% 期間30年 100%融資 》
の場合、

  

となる試算です。


さらに本物件については、建物割合を40%で調整可能となっているため、
所得税・住民税にお悩みの方は税圧縮効果も期待
できます。



自己資金利回り:約60%

となり、約2年での回収が見込まれ、次の投資にも進みやすいのではないでしょうか。



◆まとめ


本件は、中古アパートの中でも好条件が揃っていて、

・土地積算評価"高" → 含み益を得やすい
・内外装修繕済み  → 修繕コストを抑えられる
・建物割合"高"   → 税引後CFを取りやすい


という純資産増加をしやすい物件となっております。


さらに、自己資金も抑えて取り組みも可能なため、
高い投資効率で2棟3棟と買い増し検討の足掛かりにいかがでしょうか。



最後までお読みいただきありがとうございます。

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