【フルローン検討可×税圧縮】実勢土地値≒物件価格 埼玉県志木市高積算1棟AP  担当:麻田

2022/07/01



いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーコーポレーションの麻田です。

本日ご紹介する物件は、
埼玉県志木市の物件になります。



《おすすめポイント》

フルローン検討可

♦土地積算割合約7
建物割合調整可能(税圧縮)
♦志木駅徒歩圏内(1日平均乗降者数10万人超)

土地の資産性を重視し、且つ
税圧縮をしていきたい方
におすすめとなっております。






《物件概要》



■所在地  :志木市幸町4丁目
■交通   :東武東上線「志木」駅徒歩15分
■用途地域 :第一種低層住居専用地域
■建蔽率  :70%
■容積率  :100%
■土地面積 :約121㎡(約 36.6坪)
■建物面積 :約119㎡(約 36坪)
■構造   :木造2階建
■建築年月 :1983年3月(築39年)
■物件価格 :3,500万円
■想定収入 :約286.8万円
■想定利回り:約8.19%
■接道   :北東側 公道 幅員約10m 
       北西側 公道 幅員約4m (角地)
■間取り  :1K×6戸

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引ができない場合がありますのでご注意ください。

 

《資産性》


本物件の強みの一つとして
土地値の下支えがあることが挙げられます。


相続税路線価から見ますと、
【前面路線価】 
 21万円/㎡


【土地積算評価額】


210,000円/㎡×約121㎡=約2,541万円
となり、
物件価格の約
72となっております。







また、
本物件は公道に二面接道をしている
角地の物件になりますので、
出口として、
様々な土地活用が期待できます。


さらに、
成約ベースで物件の実勢価格を見ますと
本物件と類似した物件の
平均土地価格は
約32.1万円/㎡と
なっておりまして、
仮に本物件を32万円/㎡で計算しますと
実勢価格は、
32万円/㎡×約121㎡=約3,872万円
と物件価格を上回る試算になります。






このように、
土地値の下支えがございますので、
売却時に大幅に値崩れしてしまうことは
考えにくそうです。

また、
本物件において
実勢土地値が物件価格を上回っている為、
元本返済分を含み益として見込みやすく、
キャッシュフロー+含み益による
純資産増加を狙って行けそうです。






《賃貸需要》



本物件は、東武東上線「志木」駅より

徒歩約15分の場所に位置しております。




都心部主要駅にも、

池袋駅まで約17
新宿駅まで約33
渋谷駅まで約38
東京駅まで約41

一時間圏内で通えることから、
都心へ通勤する単身世帯の賃貸需要
に期待ができそうです。

また、

本物件の最寄り駅である「志木」駅の
一日の平均乗降者数は、
10万人を超えており、
東武東上線の一部始発・急行停車駅となっているほか
東京メトロ副都心線・有楽町線に直通運転しているため、
安定した賃貸需要

見込んでいけそうです。





《エリア》


志木駅周辺には、
EQUiA志木
マルイファミリー志木
イオンなど

多様な商業施設が多数集まっており
暮らしやすい生活環境が整えられています。





また、物件の近くには
「立教大学」
「跡見学園女子大学」
の一部キャンパスが所在しており、
周辺を生活圏としている
学生からの賃貸需要
も見込めるのではないでしょうか










《収支》


お客様のご属性により異なりますが、
本物件のお取組みにおいて、下記の融資条件が提案できそうです。

金利3.6% 期間30年 100%融資

また、
本物件は建物割合調整可能の
減価償却案件になりますので
仮に建物割合が50と想定する場合
最短4年間
年に約483の減価償却費が計上可能となり、
120万円の税圧縮期待できそうです。
※所得税・住民税43%想定


そして、
本物件は、フルローンでのお取組みがご検討できそうですので、
税引き後キャッシュフローにて、
約350万円の自己資金を
三年間で回収できそうな試算になっております。








《まとめ》

本物件のお取組みに際して、

建物調整可能
⇒税圧縮にて税引き後CFへの期待

積算土地値物件価格約7
 実勢土地価格物件価格
土地値の下支えにて
 出口を見据えたお取り組みが可能

フルローンご検討可能
⇒自己資金を抑えながら、
 税引き後キャッシュフローにて
 早期自己資金回収への期待



したがって、
本物件は、
【所得が高い方で高い税負担にお悩みの方】
におすすめとなっております。

また、
土地値が物件価格に対して、
見込める物件ですので、
【資産性を重視されている方】
【出口戦略にご不安をお持ちの方】
にもおすすめとなっております。

 


本物件の具体的な資料をご希望の場合は以下より、
お問合せくださいませ。
また、本物件に限らず、不動産投資に関してのご相談や、
お取り組みできる金融機関など、
お客様に合った、投資プランをご提案できるのが、
弊社の強みですので、
何かご不明点ございましたら、
お気軽にご連絡ください。

最後までご覧いただきまして
誠にありがとうございます。


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株式会社 ファミリーコーポレーション
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