芝山 6,260万円

2020/06/30


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森遥香です。

 


本日は、船橋市利回り:9.56%相当(物件価格:6,260万円)
新規・未公開物件のご紹介です。

 

 

物件のスペックは下記になります。

 


◆売主負担にて大規模修繕予定!
→修繕リスクを抑えた運用が見込めます。

 

◆仲介手数料不要、登記費用売主負担
→諸経費を抑え、レバレッジをかけての運用が見込めます。

 

◆実勢土地値(6,650万円)>物件価格(6,260万円)
→土地値の下支えがある為、物件価格下落リスク「低」

 

◆某金融機関の物件評価≒物件価格
→今後の買い増しに影響しにくいことが考えられます。

 

◆土地・建物按分=5:5で売買契約書に明記可能!
→不動産を使った税圧縮のご提案が可能です。

 

 


ご興味のある方は下記をご覧ください。

 

 

 

 


------------------物件概要--------------------

■所在地   :船橋市芝山5丁目
■交通    :東葉高速鉄道「飯山満」駅 徒歩15分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :約488.95㎡(約147.91坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :370.98㎡(約112.22坪)
■構造    :木造スレート葺2階建
■建築年月  :平成1年10月
■物件価格  :6,260万円
■想定家賃収入:約567.36万円
■満室利回り :約9.06%
仲介手数料不要、登記費用売主負担のため利回り:9.56%相当
■接道    :北西側 私道 約4.55m、北東側 私道 約3.85m
■間取り   :3DK×8戸、駐車場×4台

 


※浄化槽
※私道持ち分有り
※公簿売買、境界非明示、管理条件付き

 


【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


----------------------------------------------

 

 


【 エリア・物件について 】

 

 


本物件は、東葉高速鉄道「飯山満」駅から徒歩15分に
位置しております。

 

 

 

 

駅力が強い駅とは言い難いですが、
東葉高速鉄道は東京メトロ東西線と乗り入れており、
◆「西船橋」駅 乗車約7分
◆「日本橋」駅 乗車約30分
◆「大手町」駅 乗車約31分
でのアクセスが可能となっております。

 

 

 

 

 

 

 

そのため、本物件周辺でお勤めされるファミリー層以外でも、
都内でお勤めされるファミリー層の需要も見込めそうです。

 

 

 


修繕リスクについては、本物件のような中古の物件ですと、
運用中の修繕リスクが考えられますが、
本物件は下記の修繕内容を売主負担で実施する予定です。


◆空室の1部屋修繕予定
◆外壁・屋根・鉄部塗装
◆除草

 


また、本物件は2004年にも外壁・屋根・鉄部塗装を実施しており、
定期的にメンテナンスを行っております。
そのため、比較的物件コンディションが良く、今回も修繕を行いますので、
他の物件に比べ修繕リスクが低い物件と考えられそうです。

 

 

上記より、収支シミュレーションとの大きなブレがなく、

期待していた収入を見込みやすい物件かと思います。

 

 

 


【 土地値について 】

 

 


本物件は将来的に土地を4筆に分筆して
戸建て用地としての売却が検討できそうです。

 

 

 

 

 

下記は、本物件周辺の土地成約事例になりますが、
下記図より本物件の坪単価は45万円程度が見込め、
実勢土地値>物件価格」となりそうです。

 

 

 

 

本物件は収益性が先行し物件価格が決まっている物件ではなく、
土地値が物件価格の下支えとなっていることから、
運用中の物件価格下落リスクが抑えられていると言えそうです。

 

 

 

 

【 投資について 】

 


お客様のご属性によって下記の融資がご提案可能です。

 


1.金利:3.6% 期間:30年 融資額:100%
ご年収:700万円以上 金融資産:1,000万円以上

 


2.金利:2.9%~ 期間:30年 融資額:~100%
共同担保として余力のある物件をお持ちの方

 

 

仮に、1の融資条件の場合下記シミュレーションが想定できそうです。

 


満室想定収入  : 約567.3万円
空室損・運営費 :▲約146.3万円
ローン返済   :▲約341.5万円
――――――――――――――――
税引前CF    : 約79.5万円

 

 

更に、本物件は土地・建物按分=5:5で明記可能なため、
課税所得:1,400万円程度の方ですと税払い後のシミュレーションは
下記になります。

 


満室想定収入  : 約567.3万円
空室損・運営費 :▲約146.3万円
建物金利    :▲約112.6万円
減価償却費   :▲約782.5万円
――――――――――――――――
会計上の所得  :▲約474.1万円

 

※上記シミュレーションは運用1~4年のシミュレーションになります。

 

 

 

↓所得税の還付、住民税の翌年からの減税

474.1万円×43%(所得税・住民税)=203.8万円

 


税引前CF:約79.5万円+税引き後CF:約203.8万円=約283.3万円

 

 

今回の物件購入に掛かる諸経費が約183.9万円となりますので、
自己資金配当率は157.2%となります。

 

 

上記より、投下した自己資金を早期に回収し、
回収した自己資金を使って次の物件購入が検討できそうです。

 

 


本物件は、レバレッジをかけて不動産投資規模を
拡大していきたいお客様にお勧めの物件となります。

 

 

 

物件の詳細や収支シミュレーション等、
ご興味がある方は下記お問合せフォームより
お問合せ下さい。

 

 

本日も最後までご覧いただきありがとうございます。

 

 

株式会社ファミリーエージェント
担当:森 遥香
Mail:mori@family-group.jp
Tel:070- 4579-4089

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