【価格改定あり】利回り10.13％/満室稼働中/2019年外装修繕実施済み！ 土地の資産性も見込める積水ハウス施工AP(2,380万円）

いつもメールをご覧いただき誠にありがとう
ございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

 

今回紹介をさせていただきますのは、

 

・収益性◎（利回り9.72％→10.13％×満室稼働中）

・乗降客数約31万人・4路線利用可能
　ターミナル駅「戸塚」周辺エリア

・実勢土地値割合約89％

 

と、「利回り」「土地値」「賃貸需要」といった

要素をバランス良く満たしており、更に

 

・2019年2月大規模修繕実施済み

・積水ハウス施工・軽量鉄骨造アパート

・流動性の高い価格帯

 

といった要素も兼ね備えた物件となって
おります。

 

 

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【物件詳細】

◆所在地　　 ：神奈川県横浜市戸塚区4丁目
◆交通　　　 ：JR東海道線「戸塚」駅　バス14分徒歩6分
◆土地権利　 ：所有権
◆土地面積　 ：164平米（約49.61坪）
◆都市計画　 ：市街化区域
◆建物面積　 ：114.16平米（約34.53坪）
◆構造　　 　 ：軽量鉄骨造2階建
◆建築年月　 ：昭和63年7月（築31年）
◆物件価格　　　：2,480万円→2,380万円
◆想定家賃収入　：2,412,000円
◆満室利回り　　：10.13%
◆接道　　　　　：北側　公道　約3.8ｍ
◆間取り　　　　：2DK×4戸＋駐車場2台
◆その他　　　　：宅地造成工事規制区域

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡　近隣への聞き込み　他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

エリアについてですが、本物件は
JR東海道線「戸塚」駅　バス14分＋停歩6分
JR東海道線「藤沢」駅　バス17分＋停歩4分
に位置しております。

 

 

 

また、本物件の最寄りとなる「戸塚」駅に
ついてですが、

 

・乗降客数が約31万人
・JR東海道線など4路線利用可能

・周辺に大型商業施設立地

 

と、神奈川県でも有数のターミナル駅と
なっております。

 

 

 

更に、バス便物件で駐車場が4戸に対し2台分
となってはいるものの、周辺に月極駐車場が
8,800円からで多数立地しております。

 

 

 

そのため、駐車場不足で賃貸需要を損なう
ことも考えにくく、安定した賃貸需要を
期待できる物件といえるのではないでしょうか。

 

【土地について】

周辺の土地成約事例について見てみると、
本物件と同じ横浜市戸塚区原宿アドレスの
土地について、約42.9万円/坪で取引成立
となっております。

 

 

そのため、本物件の土地の価値を約42.9万円/坪と仮定した場合、
49.61坪×42.9万円＝約2,128万円となり、
売買価格である2,380万円の約89%程度の
水準となっております。

 

 

そのため、本物件におかれましては、
売却出口において資産価値下落が生じ
るリスクが少なく、元本返済した分を
純資産増加と見込みやすい物件といえる
のではないでしょうか。

 

 

【賃料について】

本物件の平均賃料は約5.0万円です。
周辺の賃料相場を見ると
築30年以上の25~35㎡にて5.4万円
となっておりますので、
適正賃料＆底値賃料で稼働している
と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

 

【収支・運用について】

☆金利3.9％・融資期間30年・8割融資の場合

 

年間賃料　：　約241万円
空室損　　：▲約19万円（8%想定）
運営費　　：▲約31万円（13%想定）
返済額　　：▲約108万円
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年間収入　：　約83万円

 

(効率性）自己資金利回り：約　12.63％
(安全性)空室損益分岐点：稼働率57.63％未満

 

6年間累計収入：約497万円
6年間元本返済：約226万円

 

6年間純資産増加額

約723万円

 

となる試算です。（税前）

 

更に、本物件に関しましては、
価格も2,380万円と流動性が高く、
更に2019年2月外装修繕実施済みと
修繕リスクも低く抑えられており
ます。

 

そのため、収益性や資産性も相まって、
本物件は資産形成を図る上でお取り組み
がしやすい物件といえるのでは
ないでしょうか。

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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