【物件速報!!】利回り11.88%×土地値割合約86%!狛江市底値賃料AP(2,970万円)

2020/01/20

いつもメールをご覧いただき誠に
ありがとうございます。


今回は新着自社案件について、

 

・利回り11.88%
・相場より割安賃料
・積算価格割合約74%
 実勢土地値割合約86%
・人口増加傾向「狛江市」エリア

 

といった物件スペックに加え、

 


・瑕疵担保責任2年間
・土地建物割合を土地6:建物4で
 調整可能
・仲介手数料・登記費用売主負担
→諸費用を6%~7.5%程度のところを
 2%前後にまで圧縮可能
・空室の家賃保証付き

 

と、自社案件ならではの強みも生かせる
物件を紹介させていただければと思います。

 

 

 

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【物件詳細】

◆所在地   :東京都狛江市和泉本町3丁目
◆交通    :小田急線「狛江」駅 徒歩17分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :92.11平米(約27.86坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建物面積  :103.2平米(約31.22坪)
◆構造     :木造2階建
◆建築年月  :平成2年11月(築29年)
◆物件価格   :2,970万円
◆想定家賃収入 :3,528,000円
◆満室利回り  :11.88%
◆接道     :北東側 公道 約4.5m
◆間取り    :1R×8戸
◆稼働状況   :3/8戸稼働中(空室3か月間家賃保証付
◆その他    :建蔽率・容積率オーバー


【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【賃貸需要について】

 


1,エリアについて


本物件は、小田急線「狛江」駅徒歩17分
物件となっておりまして、新宿まで約16分
渋谷まで約13分でアクセス可能な立地と
なっております。

 

 

 

また、本物件は駅距離こそ17分となって
いるものの、近隣にコンビニ・飲食店・
病院などが立地しており、生活としての
利便性が高くございます。

 

 


また、「狛江市」についてですが、
世田谷区調布市に隣接するエリア
となっておりまして、都心への
アクセス性の高さから、2030年まで
人口増加する予測となっております。

 

 

 

このことから、本物件は賃貸需要を

高く見込める立地といえるのでは

ないでしょうか。

 

 

2,賃料設定について


本物件の賃料平均は約3.67万円
なっており、相場を大きく下回る
水準となっております。

 

 

 

更に、「狛江」駅周辺に関して
ですが、比較的共同住宅の供給は
多いものの、「家賃4万円以下」の
物件に関しては数が少ないといえそう

です。

 

                                                           

 

 

そのため、本物件は「家賃」の面で
周辺の物件と比べて競争力が高く
安定した賃貸需要を見込みやすい
物件といえるのではないでしょうか。

 

 


【土地について】

 

また、近隣の土地成約事例について
見てみると、狛江駅周辺で本物件に
似た駅距離の土地で坪約91.9万円で
取引成立となっております。

 

 


本物件の土地の価値を約91.9万円/坪と
仮定した場合、
27.86坪×91.9万円=約2,560万円となり、
売買価格である2,970万円の約86%程度
の水準となっております。

 

 

このことから、土地としての資産性が高く、
出口でキャッシュアウトするリスクが少なく
なっているため、お取り組みがしやすい物件と
いえるのではないでしょうか。

 

 

 

【収支・運用について】

 

☆金利3.9%・融資期間30年・8割融資の場合

 

年間賃料 : 約353万円
空室損  :▲約28万円(8%想定)
運営費  :▲約46万円(13%想定)
返済額  :▲約134万円
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年間収入 : 約144万円

 

(効率性)自己資金利回り:約 22.07%
(安全性)空室損益分岐点:稼働率51.12%未満


6年間累計収入:約865万円


となる試算です。

 

 

また、運用上の「効率性」と「安全性」について
見てみると、


<<効率性>>

 

本物件を、「金利3.9%・融資期間30年・8割融資」
にてお取り組みされる場合、自己資金利回り
しては22.07%となり、約4.5年で自己資金回収が
可能となる計算です。

 

更に、共同担保を利用してフルローン
検討される場合、自己資金利回りとしては

約186%となる試算でして、自己資金を

半年程度で回収可能となる状態です。

 

そのため、本物件は高い利回りを
活かして効率的に自己資金を回収・
再投資をしてゆきやすい物件と
いえるのではないでしょうか。

 

 

<<安全性について>>

 

本物件の、損益分岐入居率としては、
約51.12%となっており、8室中4室が
継続的に空室とならない限りCFを
プラス域に保てる水準となっております。

 

(金利3.9%・期間30年・8割融資想定)

 


また、上記のように本物件におかれまして
は、「エリア」「物件の競争力」から
賃貸需要を見込みやすい部分もござい
ます。


そのため、本物件は運用中の安全性
を高く見込むことができる物件
いえそうです。

 

 

更に、本物件は価格としても2,970万円と
流動性の高い価格帯となっていることから、
本物件はお取り組みがしやすい物件
いえるのではないでしょうか。

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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