【高積算×高利回り】フルローン検討可能な川口市内ハウスメーカー施工AP

2020/06/29

いつもご覧頂きありがとうございます。

本日は積算評価収益性を両立した
大手ハウスメーカー施工の1棟アパートをご紹介です。

~ 物件ポイント ~
■オールレジ利回り10%超え×満室稼働中!
■資産性◎ 土地積算≒売価の約83%
公道接道×敷地面積 約193
大和ハウス施工・軽鉄造3階建て


利回り10%を超える収益性よりCFを積み上げながら、
土地評価の下支えにより売却時に負けづらい
底堅い運用が期待される案件でございます。


詳細は下記をご覧ください。






《 物件概要 》
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■所在地    :埼玉県川口市柳崎1丁目
■交通     :JR武蔵野線『東浦和』駅 徒歩18分
■土地権利   :所有権
■土地面積   :638.11㎡(約193.02坪)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :第二種住居地域
■建ぺい/容積  :60% / 200%
■建物面積  :673.05㎡(約203.60坪)
■構造    :軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺3階建
■建築年月  :昭和60年8月築
■物件価格  :10,000万円
■想定家賃収入:約1,041.6万円
■満室利回り :10.41
■接道    :東側 公道 幅員 約4.0m
■間取り     :3DK×12戸+駐車場5台(満室稼働中
その他   :一部地役権設定あり
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【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。




< 資産性 >

・土地積算評価
本物件の特徴として土地積算評価の高さがございます。

前面路線価:13.0万円
⇒土地面積:638.11㎡×13.0万円=約8,295万円

路線価評価で売価に対して約83%の評価が出ており、
土地評価の下支えにより、銀行評価が見込みやすい1件でございます。


・実勢土地値



上記、成約事例を参照すると同程度の規模の物件で
坪75万円、51万円の成約事例がございます。

仮に本地の土地値を低い方の51万円で試算した場合、

坪51万円×敷地面積 約193万円
≒9,843万円

そのため、売価10,000万円と
同程度の土地値が見込めそうです。



< エリア >



本物件の最寄り JR武蔵野線「東浦和」駅は
1日乗降者数:約5.8万人の利用者がおり、
JR武蔵野線を利用し、都心部や県内・千葉方面など
様々なエリアへのアクセスが良好です。






また本物件の位置する川口市は
東京のベッドタウンとして需要が高く
子育て世代の30代が多いエリアでございます。





全体としては持ち家の世帯も多いですが、
所得の少ない世帯などは賃貸物件に入居されている方もおり、
ディンクス・ファミリー向けの間取りは検索数も多くなっております。


各方面への交通の利便性がよく、
エリアとの親和性も高いため、
安定した賃貸需要が見込めるのではないでしょうか。



< 収支・運用 >

本物件は土地積算評価が高いため、
フルローンでのお取り組みがご検討頂けます。
→融資条件:金利3.6% 期間30年 100%融資


また、市内にお住まいなど条件が合う方で、
売価の2~3割程度の自己資金を投下出来る方には
→融資条件:金利2%台 期間20年程度 7~8割融資
という金利を抑えた融資もご検討頂けそうです。


~簡易収支シミュレーション~
《金利3.6% 期間30年 100%融資》の場合

 満室想定賃料:約1041万円
 空室損運営費:約 260万円(25%想定)
 ローン返済額:約 545万円
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 税前CF   :約 236万円

※投資効率
自己資金利回り→約33%
自己資金回収年数→約3年


そして、本物件のように土地値の下支えが見込める物件は
売却時に大幅な値崩れがしにくいことが想定されるため
元本の返済分を含み益として見込んだ運用が期待されます。

そのため、収益性の高さを活かしてCFを得ながら
元本の返済を進めていくことで
安定した純資産の増加が見込めるのではないでしょうか。



川口市内のハウスメーカー施工アパートで
収益性と資産性を兼ね備えた物件でございます。

複数棟の購入をお考えの方や
投資効率と収益性を重視した方に
是非ご検討頂ければと存じます。



販売図面・レントロール等の詳細資料が欲しい方、
融資や運用等のご相談は下記フォームよりお問い合わせください

最後までご覧いただきありがとうございました。


担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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