【価格改正】6,180万円→5,800万円~大宮エリア/利回り約9%/実勢土地値≧売買価格~

2020/01/23

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

以前ご紹介させて頂いた物件ですが、
価格改正がございましたので、再度ご紹介させて頂きます。

物件価格:6,180万円5,800万円
想定利回り:8.4%約9%

今回380万円の価格改正に伴い、
以前ご紹介させて頂いた内容と比べ、
好条件の内容となっておりますので
ご興味ある方は以下をご覧ください。

《 おすすめポイント 》
★希少性◎資産性◎
土地303.52㎡(約91.8坪)付き
実勢土地価格>物件価格
整形地/角地/公道接道

★都内へのアクセス◎
⇒JR湘南新宿ライン沿線上
⇒『大宮/新宿/池袋』駅まで乗り換えなしでアクセス可能

★ファミリータイプの間取り
⇒3DK×6戸(5/6戸 高稼働中
⇒長期入居となる傾向あり


--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :さいたま市見沼区東大宮
■交通   :湘南新宿ライン『東大宮駅』徒歩10分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :303.52㎡(約91.8坪)※実測
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第1種低層住居専用地域
■建ぺい率 :50%
■容積率  :100%
■建物面積 :301.72㎡(約91.1坪)
■構造   :木造スレートぶき2階建
■建築年月 :平成1年11月(築30年)
■物件価格 :5,800万円
■満室賃料 :519万円
■満室利回り:8.94%
■接道①  :北東 公道 約6m
■接道②  :北西 公道 約6m
■間取り  :3DK×6戸
■稼働状況 :5/6戸 高稼働中
■備考   :駐車場3台分付・BT別
------------------------------------------------------

《 資産性について 》
本物件は土地の資産性が見込める物件でして、
土地303.52㎡(約91.8坪)付き
実勢土地価格>物件価格
整形地/角地/公道接道
となっております。

※レインズ土地成約事例


また、周辺土地成約事例を見てみますと
建ぺい率/容積率が本物件と同じで、
最寄り駅までの駅距離が近しい土地が
68.8万円/坪で成約をしていることから

本物件の実勢土地値は、
約70万円/坪と仮定することができ、
70万円/坪×約91.81坪とした場合
実勢土地価格は約6,420万円となる試算です。
※物件価格5,800万円を約620万円超過

さらに、
本件については土地が広くなっておりますが
道路付けがしっかりとしており、
将来的な活用を想定した際にも
3筆の戸建て用地として、またはアパートの建替え
といった所でも活用の幅は広く、
土地としての価値は落ちにくいものと想定でき、
資産性の高さがご理解頂けるかと存じます。

《 エリアについて 》
同駅を通っております湘南新宿ラインに関しましては、
二駅となりにはターミナル駅の大宮駅
また主要駅である新宿/池袋駅などに
乗り換え無しでアクセス可能な線でして、

最寄りの『東大宮駅』に関しましては、
上記のようなアクセスの良さもあり
1日乗降者数は6.5万人となっていることから、
人の流動性の高さがご理解頂けるのではないでしょうか。


《 収支・運用について 》
本物件にてお取組みをされる場合ですと
以下の融資条件をご提案できそうです。

【金利2.9% 期間30年 ~100%融資】
※要共同担保
※お客様のご属性やご状況により
融資条件が変わる場合がございます。

〔簡易想定シミュレーション〕


上記より100%融資にてお取組み頂く場合、
年間CFは約112万円(税前)となる試算です。
また本物件に関しては、実勢土地価格≧物件価格と
元本返済分に関しては、含み益として
見ていく事が可能でございます。

また売却出口については、
最終的に3区画の戸建用地としての
売却も視野に入ってくるかと思います。
※下記図参照


↓↓↓


一般的に土地の値段に関しては、
土地面積が広くなるほど土地の有効活用が
しづらいことから、坪単価が低くなる傾向にあります。

しかしながら、本件については
角地/公道接道と道路付けが良く、
将来的に土地を三筆に分筆することが想定でき
出口を描きやすい内容ではないでしょうか。

最後までご覧頂きありがとうございました。

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