【鉄骨造×土地値80%×利回り10%超】公道角地物件

2020/06/19


●新宿まで直通30分「日野」駅最寄り
●利回り10.07%の高収益性
●3タイプ間取りで幅広い賃貸需要に◎
●鉄骨造×土地値80%以上

本日ご紹介する物件は新宿まで直通30分
JR中央線「日野」駅最寄りでございます。

利回り10.07%のため十分なキャッシュフローが見込めるうえ、
土地値も80%以のため売却想定がしやすいのではないでしょうか。

鉄骨造×土地値8割以上の物件は貴重なので、
ぜひこの機会にご検討いただきたいです


詳細は以下ご覧ください。


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《物件概要》

■所在地  :日野市日野台1丁目
■交通   :JR中央線「日野」駅 徒歩12分
■土地権利 :所有権
■用途地域 :工業地域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :200%
■土地面積 :568.46㎡(約171.96坪)SB確認中
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :517.59㎡(約156.57坪)
■構造   :鉄骨造4階建
■建築年月 :昭和60年5月
■物件価格 :10,800万円
■想定年収 :約1088万円
■満室利回り:約10.07%
■間取り  :1K×10戸、2K×3戸、3LDK×2戸
■接道   :北側約4m 公道、東側約3m 公道 公道角地
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


ポイント 都心へのアクセスがスムーズ

本物件最寄りの「日野」駅は都心までのアクセスに優れた
中央線の停車駅でございます。

下記の通り、新宿まで乗り換えなしで30分なので
都心へ通勤される方の賃貸需要が見込めます。






ポイント 安定した人口が見込める日野市


本物件が位置する日野市は人口増加が続いており、
今後の人口予想においても
東京都の平均を上回る増加率が試算されております。


長期保有される場合でも、
そもそもエリアの居住者が減りにくいので
賃貸リスクは低いと考えられるのではないでしょうか。


ポイント 間取り3タイプ

本物件の部屋タイプは
1K×10戸、2K×3戸、3LDK×2戸
と多様なため、一人暮らしの方やファミリー層など
幅広い賃貸需要に応えられるかと存じます。


ポイント 高利回りを生かした融資想定

本物件の表面利回りは約10.07%と高い水準でございます。

収益性を生かした以下の融資条件が想定されます。

想定融資
金利3% 融資期間25年 融資割合9割 (自己資金:約1,836万円)

満室賃料  約1,088万円
空室損   ▲約109万円 (約10%想定)
運営費   ▲約141万円(約13%想定)
返済額   ▲約553万円
                     
税前収支  約285円


上記の通り空室損と運営費を23%と想定した場合
実質利回りは約7.7%となります。

一般的に投資効率の判断基準として「レバレッジ」を用いますが、
実質利回りが、「ローン定数」(=返済額に対する借入額の割合)を上回ると
レバレッジが健全であるとみなせます。

本物件のローン定数は約5.6%(553万/9.720万)なので、
「実質利回り(7.7%)>ローン定数(5.6%)」となり
投資効率が高いとみなせるかと存じます。


ポイント 土地値8割以上

土地値の周辺相場については下記のような成約事例がございました。

物件価格が高額であることを加味し坪単価55万円とすると、
本物件の実勢土地値は物件価格の約87.6%となります。


土地の下支えがあるため、
売却想定において購入価格から大きく乖離せずに
売却益が見込めるのではないでしょうか。


☑鉄骨造×高土地値
☑高利回りを生かした高CF

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