【船橋市/利回り10.16%/実勢土地値≒売価】3,600万円 1棟AP

2020/04/21

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

以前にもご紹介させて頂いた物件ですが、
【価格訂正】により収益性・資産性を
共に見込める物件となりましたので再度ご紹介をさせて頂きます。

物件価格:3,880万円3,600万円
利回り :9.43%10.16%

本日ご紹介させて頂く物件は、
船橋市/利回り10.16%/実勢土地値≒売価
3,600万円 1棟APのご紹介です。

本件は賃貸需要の高い船橋市にて、
収益性・資産性をともに見込める物件でして、
価格帯につきましても3,600万円
お取組みのしていきやすい価格帯となっております。

ご興味のある方は以下詳細をご覧ください。

--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :船橋市日の出
■交通   :京成本線『京成船橋駅』バス7分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :241㎡(約72.9坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :準工業地域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :200%
■建物面積 :212.64㎡(約64.32坪)
■構造   :軽量鉄骨造2階建
■建築年月 :平成2年5月(築30年)
■物件価格 :3,600万円
■満室賃料 :366万円
■満室利回り:10.16%
■接道   :東 公道 約4m
■間取り  :2DK×6戸
■稼働状況 :4/6戸
■備考   :空室リフォーム工事実施
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《 エリアについて 》
本物件は京成本線『京成船橋駅』バス7分の場所に位置しております。


駅までの距離は多少ございますが、
本件の徒歩圏内には4か所の月極駐車場があり
徒歩2分にはバス停が位置しておりますので、
入居者様の移動手段に問題はなさそうです。

また本件周辺を見てみますと、
駐車場付のアパートや戸建てが多く立ち並んでおり、
月極駐車場も多く見受けられることから
普段自動車で移動をされる方からの賃貸需要が見込めそうです。



なお、本件の南側から西側にかけて工業地域が見受けられ、
東側には大型商業施設のららぽーとが位置していることから
船橋市内にお勤めの方だけでなく、
上記エリアや施設にお勤めの方からの
賃貸需要も取り込んでいくことができそうです。


《 物件について 》

※周辺土地成約事例


本件周辺の土地成約事例を見てみますと、
類似条件の土地が57~59万円で成約をしております。

本件坪単価を固く見積もり50万円と仮定した場合
50万円/坪×約72.9坪=約3,640万円

実勢土地値は【約3,640万円】となりそうです。

上記より坪単価を固く見積もり試算した場合でも、
実勢土地値≒売価と土地の下支えがあり、
売却時に大きく値崩れのしにくい物件ではないでしょうか。


さらに!

本件は資産性だけでなく、
利回り10%以上と収益性も見込める内容でして、
船橋エリアにて収益性・資産性を共に見込める物件が、
市場にあまり出回らないことから
本件の希少性の高さをご理解頂けるかと存じます。

また、価格帯につきましても3,600万円
お取り組みをしやすい価格帯の為流動性も高そうです。


《 収支・運用について 》
本件にてお取組みされる方におかれましては、
下記のような融資条件をご提案できそうです。

1【金利3% 期間25年 ~90%融資】
2【金利3.9% 期間30年 ~100%融資】
※要共同担保

1の融資条件にてお取組みされる場合の年間CFについては、

満室賃料:約366万円
空室損 :約 35万円
運営費 :約 47万円
返済額 :約184万円
――――――――――
税引前CF:約100万円
となる試算です。

本件は実勢土地値≒売価の為、
CF+元本返済を「純資産増加」と見なすことができます。


また、実勢土地評価にて融資を行う金融機関ですと、
融資期間30年でのお取組みが検討可能ですので、
売却の際の融資付けも見込みやすく
売却出口まで見据えたお取組みができそうです。

最後までご覧頂きありがとうございました。

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