【土地値≧販売価格で利回り10%超】2,000万円台で流動性も◎な1棟アパート

2020/03/11

いつも弊社メールマガジンをご覧いただき
誠にありがとうございます。

本日ご紹介する物件は、
2,000万円台と流動性の高い物件価格で、

【土地値≧販売価格で利回り10%超】

資産性と収益性を兼ね備えた
1棟アパートでございます。

「土地値の下支え」「底値に近い賃料設定」
であることから、出口での【資産減価】の幅が
小さく見込める物件です。

フルローンも検討可能な案件の為、
ご年収700万円以上、金融資産1,000万円以上
の方でございましたら、自己資金約190万円での
お取り組みも検討可能です。



ご興味がございましたら、是非下記をご覧ください。

≪お問い合わせはこちら≫
TEL:070-4565-9994
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------------------物件概要--------------------
■所在地   :横浜市金沢区釜利谷東
■交通    :京急本線「金沢文庫」駅
        徒歩20分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :161.65㎡(約48.89坪)
※セットバック面積確認中
■都市計画  :市街化区域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :144.18㎡(約43.61坪)
■構造    :木造2階建
■建築年月  :平成1年6月築
■物件価格  :2,500万円
■想定家賃収入:約266.16万円
■満室利回  :約10.64%
■接道    :東側 公道 約3.5~3.9m
■間取り   :2DK×4戸、駐車場3区画

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 本物件のポイント 】

エリアについて

本物件は、1日乗降者数7万人超
京急本線「金沢文庫」駅から徒歩20分
に位置しております。



乗降者数7万人というと、

埼玉エリアでは、
東武東上線「ふじみ野」
JR武蔵野線「東川口」

千葉エリアでは、
つくばエクスプレス「流山おおたかの森」
常磐線「南柏」

などが挙げられます。

「横浜」駅まで約15分、「品川」駅まで約33分
主要駅までのアクセスも良好で、
周辺には「京浜工業地帯」が広がり、大学のキャンパスも複数ございます。



「金沢文庫」駅利用者だけでなく、
学生や工場勤務の方など、
幅広い層からの賃貸需要が見込めそうです。

賃貸付けについて

本物件の1部屋平均賃料は、
約5.1万円/戸でございます。
(駐車場1台5,000円/月)

周辺の類似物件について調べると、
募集平均賃料は約6.3万円/戸
周辺成約賃料は約5万円/戸~で成約しておりました。




上記より本物件は、相場より割安且つ底値に近い
賃料設定であることが分かります。

入居において最も決め手となるポイントが
「賃料」であることから、入居付けが良好で
今後の賃料下落リスクが小さい為、
出口での【資産減価】について小さく見込めそうです。

土地値について

周辺の土地成約事例を検索すると、
直近(昨年末)で、約55万円/戸の成約事例がございます。



本物件の土地形状を加味すると、
堅めに見ても同等の土地値が見込めるかと思いますので、
仮に、本物件の土地値を55万円/坪とすると、

55万円×48.89坪(本物件敷地面積)≒約2,680万円

土地値≧販売価格であることが期待できます。

土地値の下支えがある為、
出口で大きく値崩れすることは考えにくいのではないでしょうか。


【 本物件の融資・運用について 】

本物件については、
金利3.6% 融資期間30年 融資額100%
がご検討いただけそうです。

満室想定賃収 :  約266.1万円
運営費・空室損: ▲約78.9万円
返済額    : ▲約136.4万円
――――――――――――――――
税前CF    :  約50.8万円
(空室損:約11% 運営費:約18%)

上記想定融資でお取り組み頂けた場合、
購入時自己資金は約190万円でございますので、
自己資金利回り:26%超
の試算となります。


相場より割安な賃料設定であることから、
入居付けが良好であることが期待でき、
「土地値≧販売価格」「底値に近い賃料設定」
であることから、出口での【資産減価】が小さく見込め
6年間の運用でもしっかりと「純資産増加」が期待できる
おすすめの物件でございます。

上記以外にも、お客様のご状況に応じて、
融資や投資の組み立て等ご相談承りますので、
下記よりお気軽にお問い合わせ下さい。

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

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