【23区内で販売価格≒土地値の物件が再浮上】税メリットも大きい1棟アパート

2020/04/05

いつもメールマガジンをご覧いただき
誠にありがとうございます。

本日、再度ご紹介が可能となりました、
練馬区にて実勢土地値≒売買価格が見込める
1棟アパートをご紹介させていただきます。

土地値の下支えにより、
売却時に「資産減価」がしにくいことが期待でき、
ご年収が高く税負担の重い方には、税メリットを活かした運用も可能です。

~おすすめポイント~
実勢土地値≒売買価格
☆税圧縮効果◎ 建物割合調整可能
☆仲介手数料不要・登記費用売主負担



《物件概要》
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■所在地   :練馬区関町南2丁目
■交通①   :JR中央線「吉祥寺」駅 バス12分
■交通②   :西武新宿線「上石神井」駅 徒歩15分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :234.14㎡(約70.83坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :171.6㎡(約51.91坪)
■構造    :木造スレート葺 2階建
■建築年月  :1989年1月(築32年)
■物件価格  :9,680万円
■想定家賃収入:約730.8万円
■満室利回り :約7.55%→約7.95%相当
※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道    :北西側 公道 幅員約3.9m
■間取り   :1K×12戸(11/12戸稼働中
■その他   :建物割合調整可能
        別途『自販機』収入あり
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


【 本物件の資産性 】
本物件の最大の魅力は売買価格に近い実勢土地値が見込める点でございます。

土地総合情報システムで周辺の土地相場を調べると、
約120~150万円/坪で取引されておりました。



また、近隣の土地成約事例を検索すると、
下記の通り、約125~140万円/坪で成約しておりました。



公道接道の整形地でございますので、
堅めに見積もり「坪130万円」とした場合、
130万円×約70.83坪≒9,200万円
と売価に近い土地値が見込めます。

本物件のように土地値の下支えが見込める物件は
売却時に土地値を基準とした価格が想定されるため、
大幅な値崩れがしにくいと考えられます。

【 税圧縮効果 】
本物件のもう1つの特徴として税圧縮効果を活かした運用が想定されます。

不動産所得は総合課税になる為、
ご年収が高い方ほど税負担は重くなり、税引き後の手残りが少なくなってしまいます。


しかし、本物件においては、
【 
耐用年数の切れた木造アパート 】【 建物割合を40% 】
に調整可能でございますので、

→単年当たり約968万円を減価償却費として計上することが可能です。

つまり、
実際の収支ではキャッシュフローを得ながら
帳簿上は減価償却費を計上して赤字所得という運用が検討可能でございます。


そのため下記の内容を想定した場合、次のような収支が想定されます。
融資条件: 金利2.75%・期間28年・80%融資
所得税・住民税: 43%(課税所得:約1,300万円想定)


初年度の税引き前の収支は約63万円でございますが、
約239万円の税圧縮効果が見込めるため
税引き後CF約300万円が想定されます。

所得の高い方においては、
高税率の所得税・住民税と、低税率の譲渡税の差を利用することで税払いを減らし
更に、税払いのタイミングを先を送りすることがメリットでございます。

【 エリア 】


本物件の最寄り駅である西武新宿線「上石神井」駅
都内有数のターミナル駅「新宿」まで乗車17「大手町」まで乗車27
都心部へのアクセスに優れた立地でございます。

また本物件からはバス乗車12分で
住みたい街ランキングの常連「吉祥寺」もございますので、
都心へ30分圏内の立地で家賃を抑えて生活したい層などの
ニーズが見込めるのではないでしょうか。



人口増加エリアの練馬区にて
土地値の下支えが見込めるため出口を見据えた堅い運用が検討され、
ご年収の高い方は税メリットを活かした運用はいかがでしょうか。


想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、
融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

担当:ファミリーエージェント 平井
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