【所得・住民税対策をご検討の方へ】大規模修繕済み×東京メトロ「氷川台」駅徒歩9分

2021/01/07

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント平井です。

本日ご紹介する物件は、
有楽町線/副都心線「氷川台」駅
徒歩9分の立地にて、
大規模修繕実施済み1棟アパートです。



また、本物件は
「 建物割合調整の余地あり 」
売主様よりお伺いをしております。

そのため、ご年収が高く
税圧縮をご検討の方には
税メリットを活かした運用もご検討いただけます。

《 有楽町線『氷川台』駅徒歩9分 》
《 利回り7.72%×7/8戸(高稼働中) 》
《 平成28年大規模修繕実施済 》
《 実勢土地値≒物件価格の約86%(周辺土地:160万円前後/坪) 》

ご興味ある方は以下詳細をご覧ください。

--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :練馬区氷川台4丁目
■交通①  :有楽町線『氷川台』駅徒歩9分
■交通②  :副都心線『氷川台』駅徒歩9分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :115.71㎡(約35.00坪)
■都市計画 :市街化区域
■建蔽率  :60%
■容積率  :200%
■建物面積 :109.92㎡(約33.25坪)
■構造   :木造2階建
■建築年月 :平成1年4月(築31年)
■種類   :共同住宅
■物件価格 :6,450万円
■満室賃料 :497.7万円
■満室利回り:7.72%
■間取り  :1R×8戸
■稼働状況 :7/8戸
■接道   :南東 公道 約7m
■備考   :平成28年に大規模修繕実施済
------------------------------------------------------

《 エリア・アクセス 》

冒頭にも記載をしておりますが本物件は、
《 有楽町線『氷川台』駅徒歩9分 》
の場所に位置しております。



駅前には深夜1時まで営業をしている
スーパーマーケットやコンビニ等
生活に必要な施設が見受けられますので
生活環境は良好と言えそうです。




『氷川台』から都心部へのアクセスは、
下記のようになっております。

「池袋」乗車約10分
「新宿三丁目」乗車約14分
「渋谷」乗車約20分

主要駅である「池袋」はもちろんのこと
「新宿三丁目/渋谷」までも20分以内かつ
乗換え無しでアクセス可能
アクセスに不自由することはなさそうです。


《 実勢土地値≒売買価格の約86% 》


物件所在地である「 練馬区氷川台4丁目 」付近の
土地取引成約事例を検索致しました所、
以下のような結果が出てまいりました。





有効宅地面積で約115㎡(約35坪)となりますが
ほぼ近しい内容で【 約160万円/坪 】


↓ 土地値に直すと・・・


【  35坪×160万円/坪=5,600万円  】

現状の物件価格(6,450万円)に対して
【  実勢土地値≒売買価格の86%超  】
の見立てを立てていく事が出来そうな内容です。


《 大規模修繕について 》



本件のストロングポイントとして、
"平成28年に大規模修繕実施済"
という点が挙げられます。

一般的に10年~15年に1回程度
大規模修繕が必要になると言われておりますが、
本件は平成28年に大規模修繕を実施している為、
向こう~10年程度は修繕費を低くみこめ、
収支にブレが生じにくいお取組みを

見込んでいけそうです。

また、立地も人気沿線でかつ
直近で大規模修繕をしている物件というのも
なかなか珍しいのではないでしょうか。


《 収支・運用について 》

仮に[ 建物割合4割 ]で調整した場合の
収支に関しては、以下の通りとなります。

減価償却を用いた運用

【 実質の収支/会計上の収支 】



上記試算の場合、
減価償却の効く当初4年間については
【 220万円×4=880万円 】
の安定利益を期待出来そうです。
※税率50%での試算/詳細は個別にお問合せ下さい。

本物件でのお取組みについて、
弊社から金融機関のご提案もできそうですが、
お客様のご属性や資産背景によって、
ご提案させて頂く内容は異なります。

物件やご融資の詳細をご希望の方は、
以下URL問い合わせフォームより
お気軽にお問い合わせください。


人気の沿線で高い収益性の見込める物件で
価格も6,000万円台と
お取組みをしていきやすい物件でございます。



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