【築1年で利回り8.49%】積算割合85%の1棟アパート(9,359万円)

2020/09/28

いつもメールマガジンをご覧いただき、
誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日は、東武スカイツリーライン
「草加」駅エリアに位置する1棟アパートで、

【築1年×利回り8.49%×割安賃料】


と、条件の良い物件が出て参りましたので、
ご紹介いたします。

新築・築浅の物件の留意点として、
「新築プレミアム」と呼ばれる高い賃料設定で
入居募集・入居が決まっている場合があり、
賃料下落
とそれに伴う資産下落
がリスクとして取り上げられることが多いです。

しかし、本物件については、
周辺の類似物件成約事例を調べると、
約10年後の相場賃料と遜色ない賃料設定
であることが分かり、上記リスクは低く、
且つ、利回り8.49%と収益性に優れた物件であることが伺えます。

ご興味ある方は以下詳細をご覧ください。



担当:ファミリーエージェント平井
TEL:070-4565-9994
↓メールはこちら↓
hirai@family-group.jp
↓LINEはこちら↓
https://works.do/R/ti/p/hirai@family-group.jp

---------------≪物件概要≫----------------

■所在地  :草加市稲荷2丁目
■交通   :東武スカイツリーライン
       「草加」駅 徒歩約23分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :357.74㎡(約108.2坪)
■都市計画 :市街化区域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :200%
■建物面積 :333.8㎡(約100.9坪)
■構造   :木造2階建
■建築年月 :平成31年3月(築1年)
■物件価格 :9,359万円
■満室賃料 :約794.8万円
■満室利回り:約8.49%
■接道   :西側 公道 約5m
■間取り  :1K×12戸
■備考   :BT別/プロパンガス/満室稼働中

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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《 エリアについて 》


本物件は、東武スカイツリーライン
「草加」駅から徒歩約23分に位置しております。



「草加」駅は1日乗降者数8万人を超える
利用者増加中の駅で、
都内の主要駅までのアクセスが良好な、
利便性の高い駅でございます。

駅距離は多少ございますが、
駅までは平坦な道のりが続いており、
・自転車利用で約8分ほどでアクセス可能な点
・駐車場3台付+周辺に月ぎめ駐車場あり
という点から、
駅距離が遠いことのデメリットも小さく見込めます。




また、周辺には工業団地も広がっており、
駅を利用して通勤・通学されるかた以外にも、
工場就業者の賃貸需要も取り込めそうです。




《 物件について 》

冒頭でもお伝えした通り、
新築や築浅の物件では、
賃料下落とそれに伴う資産減価
に注意が必要でございます。

しかし、本物件については、
10年後の類似物件の成約賃料より
割安賃料での成約となっている為、
上記リスクが小さく見込める物件でございます。



本物件の平均賃料:5.3万円/戸
周辺成約賃料平均:約5.54万円/戸

賃料下落幅が小さく見込めるだけでなく、
賃貸付けにも有利に働くことが期待でき、
BT別/独立洗面台付き/洋室8.7帖1Kタイプ
※2/12部屋だけ洋室6.8帖の間取りがございます
と、設備も充実している為、
良好な賃貸付けが期待できそうです。



さらに!
本物件は、積算割合85%との試算で、
評価毀損を小さくご検討いただける為、
次回以降の買い増しにも足かせになりにくい物件です。
(前面路線価9万円/㎡、再調達価格15万円/㎡)

仮に、
10年後に5.2万円/戸まで
賃料下落が発生した場合の、
収支イメージは下記の通りです。

《 収支・運用について 》

本件にてお取組みをされる場合、
金利2.3% 期間30年 ~90%融資
でのお取り組みをご提案出来そうです。

満室賃料: 約794.8万円
空室損 : 約82.8万円
運営費 : 約119.2万円
返済額 : 約388.8万円
――――――――――――
税引前CF: 約204万円

上記の試算が可能です。


また、10年後の売却を想定した場合、

次に本物件を購入される方は、

金利2.3% 融資期間30年 ~90%融資

上記のような融資条件にてお取組み頂けそうですので、
売却出口の際の融資付けに苦戦することもあまりなさそうです。

10年後の出口を、

賃料:約5.3万円/戸→5.2万円/戸
利回り:約8.49%→約9%
価格:9,359万円→約8,670万円

で想定すると、

購入時自己資金:▲約1,600万円
10年間累計CF:約1,986万円
10年後売価:約8,670万円
10年後残債:▲約6,228万円
売却時諸費用:▲約355万円
―――――――――――――
純資産増加:2,473万円

純資産増加率:約154%
10年利回り :約15.4%

税引き前で、上記の試算が可能です。

物件資料の請求だけでなく、
ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。
最後までご覧いただきありがとうございました。

担当:ファミリーエージェント平井
TEL:070-4565-9994
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hirai@family-group.jp
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https://works.do/R/ti/p/hirai@family-group.jp

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