＜価格交渉の余地あり＞『築1年』『利回り8.49％』『積算割合約83％』1棟アパート

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誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日は、東武スカイツリーライン
「草加」駅エリアに位置する1棟アパートで、

【築1年×利回り8.4％×積算約83％】

と条件の良い物件が、
＜価格交渉の余地＞が出て参りましたので、
再度ご紹介致します。

新築・築浅の物件の留意点として、
「新築プレミアム」と呼ばれる高い賃料設定で
入居募集・入居が決まっている場合があり、
賃料下落とそれに伴う資産下落
がリスクとして取り上げられることが多いです。

しかし、本物件については、
周辺の類似物件成約事例を調べると、
約10年後の相場賃料と遜色ない賃料設定
であることが分かり、上記リスクは低く、
且つ、利回り8.49％と収益性に優れた物件であることが伺えます。

ご興味ある方は以下詳細をご覧ください。



担当：ファミリーエージェント平井
TEL：070-4565-9994
↓メールはこちら↓
hirai@family-group.jp
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https://works.do/R/ti/p/hirai@family-group.jp

---------------≪物件概要≫----------------
■所在地　　：草加市稲荷2丁目
■交通　　　：東武スカイツリーライン
　　　　　　　「草加」駅　徒歩約23分
■土地権利　：所有権
■土地面積　：357.74㎡(約108.2坪)
■都市計画　：市街化区域
■建ぺい率　：60%
■容積率　　：200%
■建物面積　：333.8㎡(約100.9坪)
■構造　　　：木造2階建
■建築年月　：平成31年3月（築1年）
■物件価格　：9,359万円
■満室賃料　：約794.8万円
■満室利回り：約8.49%
■接道　　　：西側　公道　約5m
■間取り　　：1K×12戸
■備考　　　：BT別/プロパンガス

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡　近隣への聞き込み　他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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《　エリアについて　》

本物件は、東武スカイツリーライン
「草加」駅から徒歩約23分に位置しております。



「草加」駅は1日乗降者数8万人を超える
利用者増加中の駅で、
都内の主要駅までのアクセスが良好な、
利便性の高い駅でございます。

駅距離は多少ございますが、
駅までは平坦な道のりが続いており、
・自転車利用で駅まで約8分ほどでアクセス可能
・駐車場3台付＋周辺に月極駐車場あり
という点から、
駅距離が遠いことのデメリットも小さく見込めます。



また、周辺には工業団地も広がっており、
駅を利用して通勤・通学されるかた以外にも、
工場就業者の賃貸需要も取り込めそうです。




《　物件について　》

冒頭でもお伝えした通り、
新築や築浅の物件では、
賃料下落とそれに伴う資産減価
に注意が必要でございます。

しかし、本物件については、
10年後の類似物件の成約賃料より
割安賃料での成約となっている為、
上記リスクが小さく見込める物件でございます。



本物件の平均賃料：5.3万円/戸
周辺成約賃料平均：約5.54万円/戸

賃料下落幅が小さく見込めるだけでなく、
賃貸付けにも有利に働くことが期待でき、
BT別/独立洗面台付き/洋室8.7帖1Kタイプ
※2/12部屋だけ洋室6.8帖の間取りがございます
と、設備も充実している為、
良好な賃貸付けが期待できそうです。



さらに！
本物件は、積算割合83％との試算で、
評価毀損を小さくご検討いただける為、
次回以降の買い増しにも足かせになりにくい物件です。
（前面路線価9万円/㎡、再調達価格15万円/㎡）

一般的に、新築や築浅の物件ですと、
積算評価と売価の乖離が大きく、
・買い増しの足かせとなってしまうケース
・次の物件購入までに時間がかかってしまうケース
が多くありますが、
本物件に関しては比較的
上記リスクも小さいのではないでしょうか。

《　収支・運用について　》

本件にてお取組みをされる場合、
金利2.5%　期間30年　～90%融資
でのお取り組みをご提案出来そうです。

満室賃料：　約794.8万円
空室損　：　約82.8万円
運営費　：　約119.2万円
返済額　：　約399.2万円
――――――――――――
税引前CF：　約193.6万円

上記の試算が可能です。


また、10年後の売却を想定した場合、
次に本物件を購入される方は、

金利2.5％　融資期間30年　～90％融資

上記のような融資条件にてお取組み頂けそうですので、
売却出口の際の融資付けに苦戦することもあまりなさそうです。

10年後の出口を、

賃料：約5.3万円/戸→5.2万円/戸
利回り：約8.49％→約9％
価格：9,359万円→約8,670万円

で想定すると、

購入時自己資金：▲約1,600万円
10年間累計CF：約1,883万円
10年後売価：約8,670万円
10年後残債：▲約6,278万円
売却時諸費用：▲約355万円
―――――――――――――
純資産増加：2,320万円

純資産増加率：約145％
10年利回り　：約14.5％

税引き前で、上記の試算が可能です。

また、本物件の価格交渉に関しましては、
・年内のご契約が可能な方
・融資の確度が高い方
のお客様が優先して交渉を進められそうです。

物件資料の請求だけでなく、
ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。
最後までご覧いただきありがとうございました。

担当：ファミリーエージェント平井
TEL：070-4565-9994
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