【利回り9.5%相当で積算割合約9割】収益性と資産性を兼ね備えた高稼働中の1棟マンション

2020/05/21

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誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日ご紹介する物件は、
【利回り9.5%相当×積算割合約9割】
の1棟RCマンションです。

更に、平成28年には

屋上防水工事
水道さび予防工事
受水槽塗装、管更新工事

などの修繕も実施済みの為、
運用中の修繕による、突発的なキャッシュアウトリスクも小さく見込めます。

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【物件詳細】
◆所在地  :川口市青木3丁目
◆交通   :埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅
       徒歩16分

◆土地権利 :所有権
◆土地面積 :577.75平米(約174.77坪)
◆都市計画 :市街化区域
◆建蔽率  :60%
◆容積率  :200%
◆建物面積 :731.16平米(約221.18坪)
◆構造   :鉄筋コンクリート造3階建
◆築年数  :昭和59年11月(築35年)
◆物件価格 :13,810万円
◆満室賃収 :12,432,000円
◆満室利回り:9.00%
(仲介手数料不要・登記費用売主負担
のため、利回り9.5%相当
◆接道   :西側 公道 約8m
◆間取り  :3DK×15戸
◆稼働状況 :13/15稼働中

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 エリア・物件について 】

本物件は、埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅から徒歩16分の位置に立地しております。

南北線と直通電車となっているため、
駒込飯田橋目黒といった都心エリアにも
1本でアクセス可能となっております。

川口市南鳩ヶ谷5丁目 T1期 全8棟|川口市の新築一戸建て・マンション ...
また、本物件周辺には、
スーパーや家電量販店が立地しており、
生活の利便性が高いことが予想されます。

近隣には工場もあり、
都内へ通勤通学される方以外にも、
工場従業者の方からの賃貸需要も見込めそうです。



また、本物件の平均賃料は約6.9万円
本物件周辺の相場賃料である約7.5万円を下回る水準でございます。



周辺と比較して割安な賃料設定にも関わらず、
満室想定利回り9.5%相当と高い収益性が確保できている物件です。

さらに本物件は、平成28年に

屋上防水工事
水道さび予防工事
受水槽塗装、管更新工事

といった内容の修繕を実施しており、
突発的な修繕リスクが低く見込める為、
想定収支からブレが小さい運用がご検討いただけます。

上記内容から、収益性に魅力のある物件であることが
お分かりいただけるのではないでしょうか。

一方で、資産性についてですが、
本物件の積算評価を見ると下記の通りでございます。

<土地積算>



本物件の前面路線価:15.5万円/㎡
本物件の土地面積 :約577.75㎡

16万円×577.75平米≒8,955万円

<建物積算>
残存年数16年のRC造マンションの為、
再調達価格を20万円/㎡とすると、

20万円×731.16㎡×11/47年
3,422万円

合計積算約12,377万円
物件価格である13,810万円の約9割でございます。

多くの金融機関は積算評価を基準としている為、
銀行評価を高く見込めるだけでなく、
信用棄損を抑え買い増しにもつなげやすい物件
であると考えられます。


【収支・運用について】

☆金利1.5%・期間20年・7割融資の場合

年間賃料 : 約1,243万円
空室損  :▲約124万円(10%想定)
運営費  :▲約248万円(20%想定)
返済額  :▲約560万円
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年間収入 : 約310万円

となる試算です。(税前)

また、上記融資想定ですと、
建物の積算減価が約311万円/年なのに対して、
元本返済の方は1年目から約430万円/年進む計算となります。

建物積算の減価以上に元本返済が進むため、

物件単体で見た時に、資産超過の状態でご検討いただけるのではないでしょうか。

収益性の高さに加え、資産性も期待できる
おすすめの物件でございます。

物件資料の請求だけでなく、
ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。
最後までご覧いただきありがとうございました。

担当:ファミリーエージェント平井
TEL:070-4565-9994
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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
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