【未公開物件】フルローン検討可能な高積算1棟アパート

2020/07/06

いつもメールマガジンをご覧いただき
誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日ご紹介する物件は、
《 弊社限定の未公開 》
でございます。

《ポイント》

・積算評価:約4,370万円(売価の90%相当)
 →評価毀損小さく、買い増しに有利!
・フルローン検討可!(自己資金約150~200万円)
 →"高"投資効率で次なる投資も!
・内装外装修繕実施済み!
 →修繕リスク"低"
・税圧縮効果◎
 →建物割合を40%で調整可能

中古アパートのメリットである「土地値に近い」ことと
デメリットである「修繕リスク」をカバーしているため、
一棟目をお考えの方から買い増しをお考えの方まで
幅広い方におすすめの物件です。



《 物件概要 》
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■所在地  :神奈川県川崎市麻生区
■土地権利 :所有権
■土地面積 :約367.22平米(約111.08坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第二種住居地域
■建ぺい  :60%
■容積   :200%
■建物面積 :254.46平米(約76.97坪)
■構造   :軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
■建築年月 :昭和60年10月築
■物件価格 :4,950万円
■想定賃収 :約406.2万円
■満室利回り:約8.21% → 約8.68%相当
※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため

■接道   :東側  私道 幅員約4.0m
         南側 私道 幅員約4.0m
■間取り  :2DK×6戸
■駐車場  :3区画あり
■その他  :内外装修繕済み(令和2年6月)

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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◆修繕について

本物件は、売主側で
令和2年6月前半に内外装の修繕が完了
しております。

修繕の内容については、

・屋根修繕
・鉄部塗装
・空室部分の原状回復


などとなっております。

したがって、お引渡し後、
運用中に発生しうる修繕としては、
空室が発生した際の原状回復費くらいではないでしょうか。


中古アパートのリスクとなる「修繕費用」については、
他の中古アパートよりも抑えられる内容です。




◆積算について

本物件の最大の特徴として、
土地の積算評価が売買価格に近い
という特徴がございます。

前面路線価:約11.95万円/㎡
(固定資産税評価との按分により算出)

土地積算評価:
約11.9万円/㎡×367.22㎡
≒4,370万円

となり、
金融機関からの評価毀損小さく見込め、
購入時と売却時の価格の差が小さく、
含み益を得やすいです。

・資産と負債のバランスを整えたい方
・一棟目で安全性高く投資を始められたい方
・積算評価を重視して買い増しをされている方


には好条件の物件ではないでしょうか。


◆金融機関について

上記の通り、
本件は積算評価が高い物件のため、
フルローンでのお取組みが検討いただけます。

融資条件と致しましては、

《 金利3.6% 期間30年 100%融資 》


長期間×高融資割合】
がご検討可能で、
高い投資効率での運用が期待できます。
(詳細は後述致します)

お客様のお住まいの地域によっては、

《 金利2%台 期間20年 ~80%融資 》


といった融資条件も検討可能です。

◆運用について

上記融資条件
《 金利3.6% 期間30年 100%融資 》
の場合、

【想定簡易収支】
満室賃収: 約406.2万円
空室損 :▲約33.9万円
運営費 :▲約59.7万円
返済額 :▲約270万円
―――――――――――――
年間収入: 約42.6万円

となる試算です。

さらに本物件については、
【建物割合40%で調整可能】
でございますので、
所得が高く、税払いにお悩みの方には
税圧縮効果も期待
できます。

【会計上の収支】
満室賃収 : 約406.2万円
空室損  :▲約33.9万円
運営費  :▲約59.7万円
金利   :▲約71.2万円
減価償却 :▲約396万円
―――――――――――――

会計上収支:▲約154.6万円

税圧縮効果: 約77.3万円
※所得・住民税率50%計算

税後収入:約119.9万円
(自己資金利回り:約60%)

上記の通り、
約2年足らずで自己資金の回収が見込め、
次の投資にも進みやすいのではないでしょうか。



物件資料の請求だけでなく、
ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。
最後までご覧いただきありがとうございました。

担当:ファミリーエージェント平井
TEL:070-4565-9994
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hirai@family-group.jp
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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
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