【再浮上】世田谷区内「千歳烏山」徒歩10分!販売価格≒実勢土地値の1棟アパート
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誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。
本日ご紹介する物件は、
京王線「千歳烏山」駅から徒歩10分に位置し、
【販売価格≒実勢土地値】
が期待できるハウスメーカー施工の1棟アパートでございます。
・エリアの賃貸需要との親和性◎
・土地値の下支え
・売主負担で外壁塗装実施予定
などの特徴に加え、
「契約書に明記する形で、建物割合4割で調整可能」
との内諾を頂いておりますので、
所得が高い方には、税メリットも大きい物件です。
ご興味がございましたら是非下記をご覧ください。
≪お問い合わせはこちら≫
TEL:070-4565-9994
メールはこちら
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------------------物件概要--------------------
■所在地 :世田谷区粕谷4丁目
■交通 :京王線「千歳烏山」駅
徒歩10分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :148.76㎡(約45.00坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率 :60%
■容積率 :150%
■建物面積 :149.22㎡(約45.14坪)
■構造 :軽量鉄骨造2階建
■建築年月 :平成2年3月
■物件価格 :7,445万円
■想定賃収 :約521.4万円
■満室利回 :約7.0%
※仲介手数料不要・登記費用売主負担の為
利回り約7.4%相当
■接道 :北西側 公道 約4m
■間取り :1K×8戸
■稼働状況 :8/8戸 満室稼働中
【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 エリアについて 】
本物件は、京王線「千歳烏山」駅から
徒歩10分に位置しております。
京王線の準特急までが停車する駅でございますので、
上記の通り、「新宿」「渋谷」「品川」「東京」など
都心部の主要駅まで、非常にアクセスが良好です。
また、周辺の人員別世帯数を見てみると、
約半数が単身者世帯となっております。
本物件の間取りは、1Kタイプなので、
エリアの賃貸需要との親和性が高いことが見込めます。※現在満室稼働中
駅前の商店街や駅までの道中は、
スーパーやコンビニなどの商業施設も充実しており、
住環境も良好であることが伺えます。
本物件周辺を生活圏とする方に加えて、
都心部へ通勤・通学される学生~社会人など、
幅広い方からの賃貸需要が期待できます。
【 物件について 】
本物件は、
【底値賃料圏】
【販売価格≒実勢土地値】
が見込める物件でございます。
〇賃料設定
本物件の平均賃料は、
約5.4万円/戸でございます。
(築30年、約18.6㎡、1K、BT別)
周辺の類似物件の成約事例を見ると、
底値が5万円/戸で、多くは5万円後半/戸で成約しておりました。
賃料が下げ止まっていると考えられる築年数から、
本物件の賃料設定は、底値賃料圏であると考えられる為、
今後の賃料下落リスクが小さいだけでなく、
賃貸付けにも有利に働くことが期待できます。
〇土地値
周辺の土地成約事例を見ると、
約164万円/坪~で成約しておりました。
仮に、本物件の土地値を
164万円/坪と堅めに試算しても、
164万円×45.14坪
≒約7,400万円
販売価格と同等の実勢土地値が期待できます。
賃料下落が小さい&土地値の下支え
といった内容から、
出口で大幅に値崩れしてしまうことは
考えにくいのではないでしょうか。
運用期間中の元本返済を
売却時の含み益として見込みやく、
【キャッシュフロー+元本返済】で、
純資産増加が期待できる物件でございます。
【 融資・運用について 】
下記の様な融資条件が検討可能です。
①金利2.55% 融資期間~25年 融資額~80%
②金利2.9% 融資期間~30年 融資額~100%(※要共同担保)
【①想定簡易シミュレーション】
満室想定賃料: 約521.4万円
空室損 : ▲約43.4万円
運営費 : ▲約78.2万円
返済額 : ▲約322.1万円
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税前CF : 約77.7万円
空室損:約8%、運営費:約15%計算
また、上記の融資条件ですと、
毎年172万円以上の元本返済が進んでいきますので、
本物件の様に土地値の下支えがある物件は、
キャッシュフローと合計して約250万円/年の純資産増加が期待できます。
さらに!
本物件につきましては、契約書に明記する形で、
「建物割合最大約40%で調整可能」
と売主より内諾を得ております。
不動産所得は給与所得に合算されるため、
ご年収が高く税負担の重い方は、
「税前キャッシュフロー>税後キャッシュフロー」
と、手残りが少なくなってしまうケースが多く、
場合によっては、税引き後の収支がマイナスになってしまう場合もございます。
しかし、建物割合を大きくとることで、
単年の減価償却費を大きく計上でき、
会計上の収支を赤字にして税負担を軽減することで、
償却期間は「税前キャッシュフロー<税後キャッシュフロー」
でご検討いただくことができます。
世田谷区内の京王線「千歳烏山」駅から徒歩10分という好立地で、
・賃貸需要との親和性◎
・実勢土地値≧販売価格
・底値賃料圏で賃料下落リスク小
・所得が高い方には税メリット大
といった内容の物件でございます。
物件についてだけでなく、
融資や投資の組み立て等ご相談承りますので、
下記よりお気軽にお問い合わせ下さい。
本日も最後までご覧いただきありがとうございました。
担当:ファミリーエージェント 平井
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TEL:070-4565-9994
物件情報について
地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。