【再浮上】世田谷区内「千歳烏山」徒歩10分!販売価格≒実勢土地値の1棟アパート

2020/05/28

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誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日ご紹介する物件は、
京王線「千歳烏山」駅から徒歩10分に位置し、

【販売価格≒実勢土地値】

が期待できるハウスメーカー施工の1棟アパートでございます。

・エリアの賃貸需要との親和性◎
・土地値の下支え
・売主負担で外壁塗装実施予定

などの特徴に加え、
「契約書に明記する形で、建物割合4割で調整可能」
との内諾を頂いておりますので、
所得が高い方には、税メリットも大きい物件です。



ご興味がございましたら是非下記をご覧ください。

≪お問い合わせはこちら≫
TEL:070-4565-9994
メールはこちら
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------------------物件概要--------------------
■所在地  :世田谷区粕谷4丁目
■交通   :京王線「千歳烏山」
       徒歩10分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :148.76㎡(約45.00坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :150%
■建物面積 :149.22㎡(約45.14坪)
■構造   :軽量鉄骨造2階建
■建築年月 :平成2年3月
■物件価格 :7,445万円
■想定賃収 :約521.4万円
■満室利回 :約7.0%
※仲介手数料不要・登記費用売主負担の為
利回り約7.4%相当
■接道   :北西側 公道 約4m
■間取り  :1K×8戸
■稼働状況 :8/8戸 満室稼働中

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 エリアについて 】



本物件は、京王線「千歳烏山」駅から
徒歩10分に位置しております。


京王線の準特急までが停車する駅でございますので、
上記の通り、「新宿」「渋谷」「品川」「東京」など
都心部の主要駅まで、非常にアクセスが良好です。

また、周辺の人員別世帯数を見てみると、
約半数が単身者世帯となっております。


本物件の間取りは、1Kタイプなので、
エリアの賃貸需要との親和性が高いことが見込めます。※現在満室稼働中



駅前の商店街や駅までの道中は、
スーパーやコンビニなどの商業施設も充実しており、
住環境も良好であることが伺えます。

本物件周辺を生活圏とする方に加えて、
都心部へ通勤・通学される学生~社会人など、
幅広い方からの賃貸需要が期待できます。

【 物件について 】

本物件は、
【底値賃料圏】
【販売価格≒実勢土地値】

が見込める物件でございます。

〇賃料設定
本物件の平均賃料は、
約5.4万円/戸でございます。
(築30年、約18.6㎡、1K、BT別)

周辺の類似物件の成約事例を見ると、
底値が5万円/戸で、多くは5万円後半/戸で成約しておりました。



賃料が下げ止まっていると考えられる築年数から、
本物件の賃料設定は、底値賃料圏であると考えられる為、
今後の賃料下落リスクが小さいだけでなく、
賃貸付けにも有利に働くことが期待できます。

〇土地値

周辺の土地成約事例を見ると、
約164万円/坪~で成約しておりました。



仮に、本物件の土地値を
164万円/坪と堅めに試算しても、

164万円×45.14坪
≒約7,400万円

販売価格と同等の実勢土地値が期待できます。


賃料下落が小さい&土地値の下支え
といった内容から、
出口で大幅に値崩れしてしまうことは
考えにくい
のではないでしょうか。

運用期間中の元本返済を
売却時の含み益として見込みやく、
【キャッシュフロー+元本返済】で、
純資産増加が期待できる物件でございます。


【 融資・運用について 】

下記の様な融資条件が検討可能です。

①金利2.55% 融資期間~25年 融資額~80%
②金利2.9% 融資期間~30年 融資額~100%(※要共同担保)

【①想定簡易シミュレーション】
満室想定賃料:  約521.4万円
空室損   : ▲約43.4万円
運営費   : ▲約78.2万円
返済額   : ▲約322.1万円
――――――――――――――
税前CF   :  約77.7万円

空室損:約8%、運営費:約15%計算

また、上記の融資条件ですと、
毎年172万円以上の元本返済が進んでいきますので、
本物件の様に土地値の下支えがある物件は、
キャッシュフローと合計して約250万円/年の純資産増加が期待できます。

さらに!
本物件につきましては、契約書に明記する形で、
「建物割合最大約40%で調整可能」
と売主より内諾を得ております。

不動産所得は給与所得に合算されるため、
ご年収が高く税負担の重い方は、
「税前キャッシュフロー>税後キャッシュフロー」
と、手残りが少なくなってしまうケースが多く、
場合によっては、税引き後の収支がマイナスになってしまう場合もございます。

しかし、建物割合を大きくとることで、
単年の減価償却費を大きく計上でき、
会計上の収支を赤字にして税負担を軽減することで、
償却期間は「税前キャッシュフロー<税後キャッシュフロー」
でご検討いただくことができます。



世田谷区内の京王線「千歳烏山」駅から徒歩10分という好立地で、

・賃貸需要との親和性◎

・実勢土地値≧販売価格
・底値賃料圏で賃料下落リスク小
・所得が高い方には税メリット大

といった内容の物件でございます。

物件についてだけでなく、
融資や投資の組み立て等ご相談承りますので、
下記よりお気軽にお問い合わせ下さい。

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。


担当:ファミリーエージェント 平井
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