【価格改定7,000万円→6,700万円】積算評価≧販売価格で利回り約8.6%!都内1棟アパート

2020/03/08

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誠にありがとうございます。

本日ご紹介する物件は、
【平成5年築で土地積算≧販売価格】
軽量鉄骨造1棟アパートでございます。



実勢の土地値についても
販売価格以上の下支えが見込める為、
出口で大きく値崩れすることが考えにくい
おすすめの物件でございます。

ご興味がございましたら是非下記をご覧ください。

≪お問い合わせはこちら≫
TEL:070-4565-9994
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------------------物件概要--------------------
■所在地   :東京都東村山市恩多町
■交通    :西武新宿線「久米川」駅
        徒歩11分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :407.34㎡(約123.22坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :40%
■容積率   :80%
■建物面積  :241.32㎡(約72.99坪)
■構造    :軽量鉄骨造2階建
■建築年月  :平成5年11月
■物件価格  :7,000万円6,700万円
■想定家賃収入:約580万円
■満室利回  :約8.66%
※サブリース契約解除後(解除可)
■接道    :北東側 公道 約6m
■間取り   :1K×12戸

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 物件の特徴 】

都心部へのアクセス良好なエリア



本物件は、西武新宿線「久米川」駅から
徒歩11分に位置しております。



「新宿」「高田馬場」「池袋」駅などの
都内の主要駅まで、
それぞれ30分以内でアクセスでき、
その利便性の良さから、
都心へ通勤・通学される方からの賃貸需要が見込めるのではないでしょうか。

割安賃料で賃貸付け良好

賃貸付けと関わりの大きい
「賃料設定」について、
周辺の類似物件を検索すると、
4万円/戸~(昭和60年築)で
成約しておりました。



本物件の平均賃料は、
約4万円/戸でございますので、
相場と比較して割安賃料で、
賃貸付けに優位に働くと考えられます。

また、既に底値に近い賃料設定とも
考えられますので、
今後の大幅な賃料下落リスクが小さく、
長期的に安定した収益性が期待できます。

実勢土地値≧販売価格で高土地積算

本物件の魅力は上記だけでなく、
「土地値の下支え」「積算評価」
にも魅力がございます。

周辺の土地成約事例を見ると、
旗竿地が約72万円/坪で成約しておりました。



上記成約事例は、更地であることから、
本物件の上物について、
立ち退き費用解体費等を考慮しても
土地値物件と言えるのではないでしょうか。

物件価格と同等、または、それ以上の
土地値が期待できますので、
出口で大きく値崩れすることは考えにくいかと思います。

また、本物件の積算評価については、
下図の通りでございます。



売価以上の積算評価が期待できますので、
金融機関からの信用毀損少なく、
お取り組み頂けるかと思います。


【 融資・運用について 】

本物件は「土地積算評価の高さ」から、
今後の買い増しの足かせになりづらい為、
事業規模を大きくしていきたい方や、
これから不動産投資を始められる方
おすすめの物件でございます。

融資条件に付きましては、
お客様のご状況によって
異なる部分がございますが、

①金利2.75% 融資期間30年 融資額90%

②金利3.6% 融資期間30年 融資額100%
③金利2.9% 融資期間30年 融資額~100%

などの融資条件で
お取り組みをご検討いただけるかと思います。

【融資条件①での想定収支】
満室想定賃料 :  約580.6万円
空室損・運営費:  ▲約149.0万円
返済額    : ▲約295.4万円
――――――――――――――――
税前CF     :  約136.2万円
(空室損:約10%、運営費:約15%)

年間で130万円を超えるキャッシュフローが
期待できるほか、
土地値の下支えがございますので、
出口で値崩れしにくいことが考えられ、
元本返済分を「含み益」として見込みやすく
売却時にしっかりと利益が期待できる
運用になりそうです。

尚、今回ご紹介させて頂いている融資条件が
実際にご検討いただけるかどうかは、
お客様のご状況によって異なります。

本物件の詳細だけでなく、
物件購入時の融資についても
ご相談承っておりますので、
お気軽にご相談ください。

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
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