【都内で積算評価が売価の約96%】 平成5年築の1棟アパート

2020/01/07

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日ご紹介する物件は、
【H5年築で土地積算が売価の約96%】
都内の1棟アパートでございます。



実勢の土地値についても
販売価格以上の下支えが見込める為、
出口で大きく値崩れすることが考えにくい
おすすめの物件でございます。

ご興味がございましたら是非下記をご覧ください。

≪お問い合わせはこちら≫
担当者:ファミリーエージェント 平井
TEL:070-4565-9994
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------------------物件概要--------------------
■所在地   :東京都東村山市恩多町
■交通    :西武新宿線「久米川」駅
        徒歩11分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :407.34㎡(約123.22坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :40%
■容積率   :80%
■建物面積  :241.32㎡(約72.99坪)
■構造    :軽量鉄骨造2階建
■建築年月  :平成5年11月
■物件価格  :7,000万円
■想定家賃収入:544.32万円
■満室利回  :約7.77%
■接道    :北東側 公道 約6m
■間取り   :1K×12戸

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 物件の特徴 】



本物件は、西武新宿線「久米川」駅から
徒歩11分に位置しております。



「新宿」「高田馬場」「池袋」駅など、
都内の主要駅まで、それぞれ30分以内
アクセスできる利便性がございますので、
都心へ通勤される方からの賃貸需要が見込めるのではないでしょうか。


賃貸付けと関わりの大きい
「賃料設定」についてですが、
周辺の類似物件を検索すると、
4万円/戸~(昭和60年築)で
成約しておりました。



本物件の平均賃料は、
約3.8万円/戸でございますので、
平成5年築であることを考慮すると、
相場と比較して割安賃料で、賃貸付けに優位に働くと考えられます。

また、底値に近い賃料設定とも
考えられますので、
今後の大幅な賃料下落リスクが小さく、
長期的に安定した収益性が期待できます。


本物件の魅力は上記だけでなく、
「土地値の下支え」「積算評価」
にも魅力がございます。

周辺の土地成約事例を見ると、
旗竿地が約72万円/坪で成約しておりました。



上記成約事例は、更地であることを考慮し、
本物件においては上物がある為、
立ち退き費用解体費等を考えても、
土地値物件と言えるのではないでしょうか。

物件価格と同等、または、それ以上の
土地値が期待できますので、
出口で大きく値崩れすることは考えにくいかと思います。


本物件の積算評価については、
下図の通りでございます。



物件価格に近い評価が期待できますので、
金融機関からの信用毀損少なく、
お取り組み頂けるかと思います。


【 融資・運用について 】

本物件は、
キャップレートを考慮すると
利回りは高くはございませんが、
「土地積算評価の高さ」から、
今後の買い増しの足かせになりづらい為、
事業規模を大きくしていきたい方や、
これから不動産投資を始められる方
おすすめの物件でございます。

ご年収700万円、金融資産1,500万円以上
お借入れが少ない方でしたら、
金利2.75% 融資期間30年 融資額90%

共同担保をお持ちの方でしたら、
金利2.9% 融資期間30年 融資額~100%

などの融資条件で
お取り組みをご検討いただけるかと思います。

運用内容と致しましては、
キャッシュフローから早期に
自己資金を回収するというよりは、
元本返済分を「含み益」として見込みやすく
売却時に大きく利益が期待できる運用になりそうです。



尚、お客様のご属性やご状況によって
今回ご紹介させて頂いている融資条件など、
投資の内容は大きく変わってまいります。

お客様一人一人の目的に合わせて、
個別にご対応させていただきますので、
ご興味のある方におかれましては、
下記よりお問合せください。

ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。
本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
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