【平成18年築で土地値の下支えもあり】利回り約8.4%で満室稼働中の1棟アパート

2020/01/10

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誠にありがとうございます。

本日は、平成18年築ハウスメーカー施工

【利回り約8.4%で満室稼働中】

の1棟アパートのご紹介です。



平成18年築の、
BT別・独立洗面台付き・室内洗濯機置場

駐車場付きハウスメーカー施工と、
物件のスペックは良好でございます。

さらに!この築年数では珍しく、
土地値が売価の約8割程度見込め、
三方角地と土地条件も良いため、
資産性の高さも見込める物件です。

ご興味のある方におかれましては、
是非下記をご覧ください。

≪お問い合わせはこちら≫
TEL:070-4565-9994
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------------------物件概要--------------------
■所在地   :船橋市夏見台
■交通    :東武野田線「塚田」駅 
        徒歩約18分
        JR総武線「船橋」駅
        乗車約9分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :約331.62㎡(約100.32坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :321.3㎡(約97.19坪)
■構造    :木造スレート葺2階建
■建築年月  :平成18年9月
■物件価格  :7,980万円
■想定家賃収入:約672万円
■満室利回り :約8.4%
■接道    :東側 公道 約5.6m
        南側 公道 約5m
        西側 公道 約5m
■間取り   :1LDK×8戸
■入居状況  :満室稼働中

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
----------------------------------------------

【 エリアについて 】



本物件は、船橋市の「夏見台エリア」
に位置しております。

駅距離は多少あるものの、

船橋市の中でも、人口増加エリアであること
周辺の住環境が充実していること
駐車場付きであること
千葉エリアは自動車の普及率が高いこと

上記4点から、
今後の賃貸需要についても一定の安心感があるエリアです。


↑船橋市が公表している人口推計:夏見エリアは2040年まで人口増加が続く見込み


↑周辺住環境:船橋駅まで続く「夏見小室線」沿いに、商業施設多数
       近隣には公園も複数あり、自然環境も◎


↑駐車場付き:全7台分の駐車スペースあり


↑H26年度自動普及状況:1都3県で普及率が最も高い


【 賃貸付けについて 】

本物件の特徴として、
割安な賃料設定であることが
挙げられます。

本物件の1部屋平均賃料は
約6.4万円(共益費込)でございますが、
類似物件の成約事例を検索すると
築24年の物件が6.2万円(共益費込)
で成約しておりました。



入居の際に最も決め手となるのは、
「賃料」でございますので、
相場と比較して割安な賃料設定である
と考えられる本物件は、
賃貸付けに関しても良好であることが期待できるのではないでしょうか。

また、運用期間中の「賃料下落リスク」
についても、
比較的小さく見込めますので、
長期的に安定した収益性が期待できます。


【 土地値について 】

本物件の土地値についてですが、
周辺の土地成約事例を検索すると、
約63万円/坪で成約しております。

本物件は三方角地と土地条件も良いため、
仮に65万円/坪と仮定すると、
物件価格の約8割の土地値の下支えが期待できます。

14年という築年数で、
これだけ土地値が見込める物件は、
割安と言えるのではないでしょうか。


【 本物件の融資・運用について 】

ご年収800万円以上
金融資産1,500万円以上
の方でございましたら、

金利2.3% 融資期間26年 ~95%融資

上記の融資条件でのお取り組みが
ご検討いただけるかと思います。

<95%融資想定収支>
満室想定賃料 :  約672万円
空室損・運営費: ▲約149.3万円
返済額    : ▲約387.6万円
--------------------------------------
税前CF     :  約135.1万円
(空室損約10%、運営費約12%)
上記の試算が可能です。

仮に10年後の売却を想定すると、
残債が約5,190万円まで減ります。



成約事例から、賃料下落が
6.4万円/戸→6.2万円/戸起こると仮定し、
駐車場賃料を含めて、
「築24年 満室想定利回り9.4%」
で価格設定すると、
約6,900万円でございます。

10年間の累計税前CFは、約1,260万円
売却価格と残債との差は、約1,700万円
合計:約2,960万円でございます。

経年による【資産減価】を前提として、
購入・売却時の諸費用、税金を考慮しても
利益が見込める投資となります。


平成18年築で設備が充実している
ハウスメーカー施工の1棟APで、

今後も賃貸需要が見込めるエリア
割安賃料と充実設備から、賃貸付け良好
約8割の土地値の下支えもあり

など、

修繕リスク
空室リスク
売却時の大幅な資産減価リスク

が小さく見込め、お取り組みのしやすい
1棟アパートでございます。


ご興味のある方は、
下記よりお問い合わせください。

ご質問や現地の確認、融資のご相談などもお気軽にご相談ください。
本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

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