【石川町・山手エリア】割安賃料ながら利回り8%超の新築アパート

2021/01/23

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誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日は、横浜市内の
「石川町・山手」駅エリアで、

【新築×利回り8%超×割安賃料】

と、条件の良い物件が出て参りましたので、
ご紹介いたします。

新築の物件の留意点として、
「新築プレミアム」と呼ばれる高い賃料設定で
入居募集・入居が決まっている場合があり、
賃料下落
とそれに伴う資産下落
がリスクとして取り上げられることが多いです。

しかし、本物件については、
周辺の類似物件成約事例を調べると、
約5~10年後の相場賃料と遜色ない賃料設定
であることが分かり、上記リスクは低く、
且つ、利回り8%と収益性に優れた物件であることが伺えます。

ご興味ある方は以下詳細をご覧ください。



---------------≪物件概要≫----------------
■所在地  :横浜市南区唐沢
■交通   :京浜東北線「石川町」駅
       徒歩20分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :101.39㎡(約30.67坪)
■都市計画 :市街化区域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :200%
■建物面積 :130.19㎡(約39.38坪)
■構造   :木造2階建
■建築年月 :令和3年3月頃完成予定
■物件価格 :4,970万円
■満室賃料 :412.8万円
■満室利回り:約8.3%
■接道   :北側 公道 約1.9m
■間取り  :1K×6戸
■備考   :別途私道負担(セットバック部分)あり

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
-------------------------------------------

《 本物件について 》


〇エリアについて




本物件は、
京浜東北線「石川町」駅から徒歩約20分、
「関内」駅からバス便約20分
に位置しております。



「石川町」駅からは、
「横浜」駅まで6分とアクセスが良く、
都内の主要駅までの交通の利便性も高そうです。



また、関内駅の周辺には、
商業施設やオフィスビルも多く、
就業者からの賃貸需要も見込めそうです。

〇物件について

冒頭でもお伝えした通り、
新築や築浅の物件では、
賃料下落とそれに伴う資産減価
に注意が必要でございます。

しかし本物件については、
下記の通り、相場より割安な賃料設定で、
10年後の類似物件の成約賃料と
同水準での募集予定となっている為、
上記リスクが小さく見込める物件でございます。

本物件の平均賃料:約5.73万円/戸





仮に、10年後に5.4万円/戸まで
賃料下落が発生した場合の、
収支イメージは下記の通りです。

《 収支・運用について 》

本件にてお取組みをされる場合、
金利2.3% 期間35年 ~95%融資
でのお取り組みをご提案出来そうです。

満室賃料: 約412.8万円
空室損 : 約34.4万円
運営費 : 約61.9万円
返済額 : 約196.5万円
――――――――――――
税引前CF: 約120万円

上記の試算が可能です。

また、10年後の売却を想定した場合、
次に本物件を購入される方は、

金利2.3% 融資期間30年 融資額90%

上記のような融資条件にてお取組み頂けそうですので、
売却出口の際の融資付けに苦戦することもあまりなさそうです。

10年後の出口を、
賃料:約5.7万円/戸→5.4万円/戸
利回り:約8.3%→約8.8%
価格:4,970万円→約4,410万円

で想定すると、

購入時自己資金:▲約600万円
10年間累計CF:約1,107万円
10年後売価:約4,410万円
10年後残債:▲約3,733万円
売却時諸費用:▲約180万円
―――――――――――――
純資産増加:1,004万円

税引き前で、上記の試算が可能です。

物件資料の請求だけでなく、
ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。
最後までご覧いただきありがとうございました。

担当:ファミリーエージェント平井
TEL:070-4565-9994
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hirai@family-group.jp
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