【東京メトロ「地下鉄成増」駅 徒歩7分】土地の資産性も高く見込める1棟AP

2020/12/03

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誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日は、
有楽町線/副都心線「地下鉄成増」
駅徒歩7分の立地にて、
土地としての資産性の高い
1棟アパートのご紹介です。

また本物件は、
立地の良さ・資産性の高さに
加え、
相場より賃料も割安となっており、
安定した収益性を見込める物件
と言えそうです。

なお、融資に関してですが、築年数と
土地の資産性の観点から、

年収1,000万円/金融資産2,000万円以上のお客様
共同担保をお持ちのお客様

におかれましては、

金利2.6%/期間~25年/~9割融資
金利3%/期間~25年/~9割融資
金利2.9%~3.3%/期間30年/フルローン

と、複数の金融期間にて
長期融資が検討可能となっております。





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■所在地 :板橋区赤塚新町
■交通① :有楽町線・副都心線「地下鉄成増」駅 徒歩7分
■交通② :東武東上線「成増」駅 徒歩9分
■土地権利:所有権
■土地面積:254.84㎡(約77.08坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種中高層住居専用地域/近隣商業地域
■建ぺい率:60%/80%
■容積率 :200%/300%
■建物面積:214.89㎡(約65坪)
■構造  :木造スレート葺 2階建
■建築年月:1991年2月(築29年)
■物件価格:7,800万円
※約7,500万円まで交渉の余地あり
■想定賃収:5,868,000円
■満室利回:約7.52%
■接道  :西側 私道 約4m
■その他 :私道負担29.97㎡(公簿面積に含む)

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産
会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合が
ございますのでご注意ください。

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■初めに

本物件に関しましては、
“融資の確度が高い方”
“融資特約なしでご検討の方”
に置かれましては、
価格交渉の余地あり
と伺っております。

後述いたしますが、
価格交渉後で試算いたしますと、
“土地積算のみで売価の約85%”
と、非常に資産性に優れております。

事前に融資の確度を高めることで、
より良い条件でお取り組みいただける可能性もございますので、
融資のご相談もお気軽にお問合せ下さい。

■物件について

【 エリア 】

本物件は、
有楽町線/副都心線「地下鉄成増」
駅徒歩7分の位置に立地しており、
「渋谷永田町有楽町池袋」といった
都心エリアに1本でアクセス可能となっております。



また、「成増」駅と「地下鉄成増」駅合計
乗降客数11万人
と練馬区でも有数の
ターミナルエリアとなっており、
駅前にも大型の商業施設が立地しております。



更に、板橋区の人口についてみてみると、
2020年~2040年の20年間で5%以上の
人口増加傾向という予測も出ており、
今後も賃貸需要を高く見込めるエリアと
いえるのではないでしょうか。



【賃料について】

更に、本物件周辺の賃料相場についてみて
みると、2015年~2020年の成約ベースでの
平均賃料が約6.15万円となっております。



これに対して、本物件は平均賃料約5.74万円
でして、相場を下回る水準となっております。

更に、本物件に関しましては、

バストイレ別
各戸20平米超

と間取りの面でも優勢性があるため、
賃料下落リスクを抑えつつ
安定した入居
付け
を見込める物件
といえるのではないでしょうか。



■土地について

【積算価格について】

本物件の積算評価についてですが、
まず、固定資産税路線価を見てみると、
前面私道の路線価が228000円/㎡
至近の公道の路線価が263000円/㎡
となっております。


また、前面道路が直結している公道の
相続税路線価については330,000円/㎡
となっております。



そこで、本物件の相続税路線価を
固定資産税の評価額を基に算出すると、
33万円×228000/263000=約28.6万円
となります。

そのため、本物件の積算価格としては、
有効宅地面積が224.87㎡でございますので、
約28.6万円×224.87㎡
約6,431万円


仮に、7,500万円まで価格交渉が通った場合、
物件価格の約85%の土地積算評価が期待できます。

そのため本物件は、
銀行評価を高く見込め、信用棄損小さく
購入を進めやすい物件と考えられます。


【実勢土地値について】

本物件と同じ「板橋区赤塚新町」アドレス
の土地成約事例について見てみると、
下記のような事例が出て参りました。


このように、「板橋区赤塚新町」エリア
では、借地権付や敷地延長を除くと、
概ね坪100万円以上での成約が見込めそうです。

そして、ここで赤枠内の土地を基準に、
本物件の土地値を算出してみると、
106.6万円×68.02坪
約7,250万円

となり、売価に近い土地値の下支え
が期待できそうです。

そのため、本物件は土地の資産性が高く
元本返済を純資産増加と見込みやすい
物件といえるのではないでしょうか。


■収支・運用について

☆金利2.9%・融資期間30年・フルローンの場合
※価格交渉後

年間賃料 : 約586.8万円
空室損  :▲約47万円(8%想定)
運営費  :▲約88万円(15%想定)
返済額  :▲約374.6万円
--------------------------------------
年間収入 : 約77.2万円

となる試算です。

また、本物件の特徴として、
資産価値が高く出口で値崩れしにくいため、
「元本返済を純資産増加と見込みやすい」
という点が大きくございます。

ここで、6年後の売却出口についてみてみると、

6年間CF      約  463.2万円円
6年間元本返済: 約  1,028万円
購入時諸費用: ▲約 570万円(7.5%想定)
売却時諸費用: ▲約 300万円(4%想定)
-----------------------------------------------------
    合計:  約621.2万円

となり、購入・売却にかかった諸費用を
差し引いても6年間で620万円以上の
純資産増加が見込める計算でございます。
(税前)

このように、本物件は「収益性」「安全性」
両立しつつ、お客様のご状況に応じて
複数の金融機関にて長期融資を検討できるため、
お取り組みがしやすい物件と言えるのではない
でしょうか。


物件資料の請求だけでなく、
ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。
最後までご覧いただきありがとうございました。

担当:ファミリーエージェント平井
TEL:070-4565-9994
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