【積算評価≧販売価格】満室想定利回り約8%で高稼働中の1棟マンション

2020/01/28


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日ご紹介する物件は、

【平成11年築で積算評価≧販売価格】

全戸駐車場付きファミリータイプ
1棟マンションでございます。



販売価格36,500万円に対して、
積算評価約43,600万円と、
大幅に評価額が超過している物件です。
(再調達価格:20万円/㎡)
(土地積算:路線価×土地面積)

ご興味がございましたら、是非下記をご覧ください。

≪お問い合わせはこちら≫
TEL:070-4565-9994
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------------------物件概要--------------------
■所在地   :所沢市荒幡
■交通    :西武池袋線「西所沢」駅
        徒歩20分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :2641.8㎡(約799.1坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :80%
■建物面積  :1911.81㎡(約578.32坪)
■構造    :鉄筋コンクリート造陸屋根3階建
■建築年月  :平成11年2月(築20年)
■物件価格  :36,500万円
■想定家賃収入:約2,934万円
■満室利回  :約8%
■接道    :東側 公道 約4.4m
■間取り   :3SDK×32戸
■駐車場   :33台分
■入居状況  :29戸/32戸、31台/33台
        高稼働賃貸中
※別途自動販売機収入あり

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
---------------------------------------------

【 エリアについて 】



本物件は、西武池袋線「西所沢」駅から
徒歩20分に位置しております。



急行停車駅である「西所沢」駅からは、
「池袋」駅まで乗り換えなしでアクセスでき、
都心部への交通の便も優れております。



駅前には飲食店や商業施設が立ち並び、
本物件周辺には大型のスーパーもございます。



「遊園地」や「公園」などの施設も近く、
幼稚園や学校も多いため住環境が良好なエリアで、
本物件の入居ターゲット層として考えられる
「ファミリー層」からの需要が見込めます。


【 物件について 】

周辺の賃料相場を検索すると、
約8.2万円/戸で募集されておりました。



本物件の平均賃料は、
駐車場賃料を込みでも約7.7万円/戸
でございますので、
割安な賃料設定であると言えるのではないでしょうか。

賃料設定が相場より安いため、
入居付けにも有利に働くことが期待できます。


また、本物件の最大の特徴は、

積算評価額≧販売価格

となっている点でございます。



土地面積 :約2461.8㎡
建物面積 :約1911.8㎡
前面路線価:8.4万円/㎡

土地積算 :約22,455万円
建物積算 :約21,151万円
――――――――――――――
合計積算 :約43,600万円

上記の試算で、販売価格を
約7,000万円上回る積算評価が出ています。

本物件の地型を考慮すると、
多少掛け目が入ることが予想されますが、
それでも、評価毀損が小さく見込め、
今後の買い増しにも有利につながることが考えられます。


【 融資・運用について 】

本物件は、
築20年のRC造マンションでございますので、
融資期間については、「26年」と、
長期間の融資が検討可能です。

金利については、
お客様のご属性やお付き合いによって
異なる部分がございますが、

<金利1.5% 融資期間26年 9割融資>

上記の融資条件で試算すると、

満室想定賃料 :   2,934万円
空室損・運営費:  ▲約830万円
返済     : ▲約1,527万円
――――――――――――――――
税前CF    :   約577万円
(空室損約10% 運営費約18%)

年間で約580万円の税前キャッシュフローが
見込める計算になります。


周辺の住環境が良好
→ファミリー層からの賃貸需要◎

割安な賃料設定
→賃貸付け◎

高積算&残存年数26年
→信用毀損小さく、長期融資が検討可能

と、おすすめの物件でございます。

詳細なレントロール修繕履歴なども
ございますので、
下記よりお気軽にお問い合わせいただければと思います。


ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。
最後までご覧いただきありがとうございました。

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