【新規未公開物件】底値賃料圏で利回り9.7%相当!2,000万円台で流動性◎な1棟アパート

2020/05/23

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誠にありがとうございます。

ファミリーエージェントの平井です。

本日は、弊社限定の新規未公開物件のご紹介です。

学生需要も高く見込める、
京成本線「京成大久保」駅から
徒歩7分に位置する
1棟アパートです。

2,000万円台と流動性の高い価格帯に加えて、

「平成2年築で底値賃料圏」

の為、運用中の賃料下落リスク
それに伴う資産減価が小さく見込める物件です。



ご興味のある方は是非下記をご覧ください。

≪お問い合わせはこちら≫
TEL:070-4565-9994
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◆所在地  :習志野市本大久保
◆交通   :京成本線「京成大久保」駅
       徒歩7分
◆土地権利 :所有権
◆土地面積 :104.51㎡(31.61坪)
◆都市計画 :市街化区域
◆建物面積 :98.86㎡(約29.91坪)
◆構造   :軽量鉄骨造2階建
◆建築年月 :平成3年3月(築29年)
◆物件価格 :2,270万円
◆想定賃収 :207.6万円
◆満室利回 :約9.15%
→仲手不要・登記費用売主負担の為
利回り約9.7%相当
◆接道   :西側 私道 約6m
◆間取り  :1K×4戸

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 エリアについて 】



本物件は京成本線「京成大久保」駅から
徒歩7分に位置する1棟アパートです。



上記の通り、県内屈指のターミナル駅である西船橋
東京日暮里といった都内の主要駅までのアクセスが良好なことに加えて、
周辺には大学キャンパスも複数ございますので、
電車で通勤される社会人層だけでなく、
学生需要も高く見込めそうです。

【 物件について 】

本物件の賃料を見ると、
平均約4.3万円/戸であるのに対して、
周辺の類似物件の成約賃料は、
平均約5.0万円/戸でございます。



周辺より割安な賃料設定であることだけでなく、
本物件の築年数(築29年)を考えると、
賃料が下げ止まっている底値賃料圏であることが伺えます。



上記から、今後の賃料下落リスク
それに伴う資産減価を小さく見込むことができそうです。

加えて、

入居の際、最も決め手となるポイントは賃料であること
日本全体の所得別人口を見ると、相対的に所得が低い層の人口が増加していること

上記2点から、割安賃料であることは、
賃貸付けにも有利に働くことが考えられます。




周辺の賃貸需要、本物件の賃料設定、
BT別、室内洗濯機置場などの室内設備や間取りの広さ(約24.7㎡)
を考えると、
運用中の賃貸付けは良好であることが期待できます。



【 融資・運用について 】

<融資例>

①金利2.75%・期間26年・融資額80%
②金利3%・期間~26年・融資額90%

①での収支シミュレーション
年間賃料 : 約207.6万円
空室損  :▲約21.6万円(約10%想定)
運営費  :▲約31.1万円(約15%想定)
返済額  :▲約97.5万円
--------------------------------------
税前CF  : 約57.4万円

となる試算です。(税前)

また本物件は、
「仲介手数料不要・登記費用売主負担」
の為、購入時の諸費用を抑えてご検討いただけます。



さらに!本物件につきましては、契約書に明記する形で、
「建物割合最大約64%で調整可能」
と売主より内諾を得ております。

不動産所得は給与所得に合算されるため、
ご年収が高く税負担の重い方は、
「税前キャッシュフロー>税後キャッシュフロー」
と、手残りが少なくなってしまうケースが多く、
場合によっては、税引き後の収支がマイナスになってしまう場合もございます。

しかし、建物割合を大きくとることで、
単年の減価償却費を大きく計上でき、
会計上の収支を赤字にして税負担を軽減することで、
償却期間は「税前キャッシュフロー<税後キャッシュフロー」
でご検討いただくことができます。




本物件は、複数の融資先が検討可能な物件の為、
詳細な内容につきましては、
お客様のご状況に合わせてご提案させていただければと思います。

・流動性の高い価格帯
・幅広い賃貸需要
・底値&割安賃料で入居付け良好
・複数の金融機関が検討可能

といった内容の物件でございますので、
1棟目のお取り組みをご検討されている方にも
おすすめの物件でございます。

物件についてだけでなく、
融資や投資の組み立て等ご相談承りますので、
下記よりお気軽にお問い合わせ下さい。

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。


担当:ファミリーエージェント 平井
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物件情報について

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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

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